南宁房贷利率狂降到4.6%，6.6%站岗的人不哭，还有救！

魔幻！南宁房贷利率如今跌至“4字头”。

等等党狂欢的背后，藏着无数高位站岗人的心酸苦楚。

如何降利率，成为他们目前亟待解决的难题。

房贷利率跌至“4字头”

5月20日，5年期LPR下调0.15%，由4.6%调为4.45%。

南宁部分银行紧随其后，极个别楼盘高调宣称：首套房贷利率最低能至4.6%。

▲利率低至4.6%

▲南宁最新房贷利率

南宁再次回到“4字头”的房贷利率，有人欢喜有人愁。

对于早几年“6字头”利率上车的人来说，如今的房贷利率降得越狠，他们心里越苦。

如果以贷款一百万，等额本息，30年为例，2021年6.2%利率和如今4.6%利率相比，每个月月供相差近1000元，利息总额相差约36万元。

▲等额本金月供减少近千元

降幅如此明显，很多购房者坐不住了，开始谋划降利率。

甚至在某平台上，还有不少人建议存量房贷利率下调。

▲各地建议存量房房贷利率下调

目前主流的降利率方法，无非是商转公、对敲、提前还房贷等。具体如何操作？且听我逐一分析。

公积金利率3.25%真香，但有门槛

前几年动辄6%+的利率，让很多高位上车的购房者寝食难安，倍感亚历山大，把降利率的希望寄托于“商转公”。

毕竟，公积金首套利率才3.25%。倘若能“商转公”，月供、利息均双双骤降。

以贷款70万为例，月供能省1千多，利息少了约43万。

▲商贷VS公积金贷（仅供参考）

扒房后台时常有扒友报喜：“2018年9月入手6.125%的利率，今年商转公，现在月供2000多，压力瞬间小了一半。”

然而，想要成功“商转公”没那么容易。

除已取得不动产权证、贷款银行支持“商转公”免自筹等前提之外，其他条条框框的限制条件也不少。

▲市直、区直支持“商转公”免自筹银行

①区直也好，市直也罢，自愿缴存均不支持“商转公”。

②想要贷满首套80万、二套70万额度，相当不易。

③超过最高额度的部分，需要补齐。

以市直来说，其可贷额度与账户余额直接挂钩。

目前，南宁公积金中心的风险防控系数为1，缴存余额倍数固定，为10倍。

我们不妨以时间系数最小值和最大值来算，想要首套贷满80万，账户余额究竟要达到多少？

▲市直缴存时间系数

即，个人公积金缴存余额=贷款额度（最高80万）/缴存余额倍数（10）×缴存时间系数（0.8or1.5）×风险防控系数（1.0）≈5.3万-10万。

讲真，市直账户余额要达到5.3万-10万之间，有一定难度，能淘汰不少人。

再看看区直，想要“商转公”，还必须满足连续缴存3年以上的限制条件。

区直可贷额度＝月还款额*贷款期限*还款方式*年利率。这当中，月还款额＝月缴基数*50%。

假设能贷满30年，并选择等额本金还款方式，想要首套贷满80万，则按照计算公式，其月缴存基数=月还款额（4390元）/50%＝8780元。

▲区直计算公式（仅供参考）

而南宁作为弱二线城市，又有多少人月薪能接近9千？

▲2020年其他城市工资中位数，多为平均工资一半，南宁的情况可想而知

可见，想要通过“商转公”方式降利率，难度不小。

借亲朋转手“压房贷”，可不可行？

倘若“商转公”此路不通，不排除部分购房者会起“对敲”的心思。

所谓“对敲”，俗称自买自卖。简单来说，就是亲属、朋友之间的买卖，相当于洗了一遍房贷。

具体操作如下：

首先，你需要把欠银行的剩余房贷还清，把房子卖给亲属或朋友；

其次，拥有首套资格的亲属或朋友，用30年、贷款8成的方式买下房子；

最后，亲属或朋友把从银行贷出的房贷交给你，由你每个月还房贷。

举个例子，张伟2020年首付25万，贷款100万，以6.5%房贷利率、月供6320元，买下一套小三房。

时至今日，他还了29个月的房贷，还了约18万，剩下约97万本金（贷款30年、等额本息）。

假设，他把房子以125万总价，卖给一位拥有首套资格且资质良好的朋友。

按照目前首套最低4.6%的房贷利率来算，这位朋友首付25万，同样向银行贷款100万，月供5126元。

▲利率前后对比

乍一看，通过“对敲”方式，张伟能巧妙将月供压至5126元，少还43万的利息。

然而，前29个月，张伟已经还了约18万，再加上相关交易税费等免不了，还要把剩余贷款还清......整个看下来，这笔买卖一般般划算。

当然，倘若你的房子价格翻倍，且“满五”，可操作利益空间才相对可观。为此，甚至有人不惜离婚。

而且，“对敲”这种方式，占用他人的首套名额，试问有几个人愿意配合？倘若房子卖出去，别人“占为己有”，你也无可奈何。

某种程度而言，“对敲”考验人与人之间的信任度，不亚于勇敢者游戏。

此外，也有极少部分购房者剑走偏锋“转经营贷”。

这种方式国家三申五令禁止，有随时抽贷的风险，还是不要轻易尝试为妙。

提前还房贷，更易操作

抛开以上方式，更多人倾向于“提前还房贷”。

我的朋友李云（化名），就选择了这一方式，减轻自己的月供压力。

他在2021年6月上车五象南某盘，以6%的贷款利率，贷了100万元，采用等额本金的还款方式，每月月供约为9300元。

6%的房贷利率，在2021年6月算是偏低的水平，彼时南宁的主流贷款利率约为6.2%。

▲2021年6月主流房贷利率（贝壳研究）

然而让李云感到心酸的是，他的贷款放款后，南宁的房贷利率就像坐了过山车般，一路往下探。

到目前利率降幅超1%，意味着李云原地蒸发10万多利息，这让他一下子慌了神。

经过一番盘算，他选择在5月提前还款12万元，减少贷款本金，从而达到降低月供，减轻还款负担的目的。

▲剩余本金约84万元

根据他提供的信息来看，提前还款后，每月月供从9000元减少至7800元左右，减少约1200元；利息从4800元降至4100元，减少约700元。

李云苦笑着说道，接下来他还会再次提前还款，减少自己偿还的利息，利率降不了，只能降低本金了。

当下的形势，定期存款、银行理财等投资理财产品的收益，根本干不过6%的房贷利率。

▲房贷利率个其它理财产品对比

谁能想到2022年，提前还款才是成功又稳赚不赔的投资。

都是理论派，我哭得超大声

总体而言，以上三种降利率的方法，各有借鉴意义。

最靠谱的是“商转公”，然而条条框框不少，没有公积金的只能望而兴叹。

“对敲”有风险，有特定条件，操作也较为复杂。

这当中，操作可行性最大的还是“提前还房贷”，但充分必要条件是，有钱还。

更为扎心的是，这些都是理论派，无论选择何种操作，其前提可能都需要大量的资金。

对于普通刚需购房者而言，并不适用，光是承担每月月供已是捉襟见肘，实在是无能为力降利率。

该站岗的人，还是高位站岗。