法拍房能买吗？搞清这6大风险再做决定丨买房课堂021

法拍房的价格通常要比市场价低，且多数城市不限购，不少人想趁机“捡漏”。

那么，法拍房到底能买吗？购买法拍房又有哪些风险？

法拍房是啥？

法拍房，即“法院拍卖房产”，是被法院强制执行拍卖的房屋。

当债务人（业主）无力履行借款合约或无法清偿债务时，而被债权人经司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得案款偿还债权。

而在过程中进行拍卖的房子，就是法拍房。

▲网络图

根据房产被法院查封的原因，法拍房的房源通常分为以下5类：

第一类由商业贷款产生：购房人或企业向银行贷款购房或用于企业经营，但不能如期如数偿还时，银行向法院提出诉讼，要求贷款人就被抵押物进行拍卖变现来偿还银行的贷款。

第二类由民间借贷产生：比如，甲方借乙方钱款，约定以自有房产抵押给乙方，到期如不能还款，乙方只能向法院申请强制执行甲方的抵押物，通过拍卖变现来还款。

▲网络图

第三类由金融犯罪产生：金融罪犯在刑事案件中的房产所得进行查扣，通过法院进行拍卖，变现后返还给受害人。

第四类由司法没收产生：比如，涉及刑事案及贪污腐败的犯罪嫌疑人，没收其名下全部财产，如该财产涉及房产，该房产依法可进行拍卖，变现所得全部上缴国库。

第五类由无主财产产生：指的是无人认领的房产，拍卖所得需上缴国库。

为什么有人想买法拍房？

原因很简单，除了法拍房多数城市不限购外，更重要的是，法拍房的价格一般比市面上的新房和二手房的价格要低许多。

一拍通常是市场价的7-8折，二拍则是在一拍起拍价的基础上再打个8折，相当于市场价的5-6折。

以南宁小区龙光普罗旺斯紫罗兰为例，阿里拍卖挂出来的法拍房，单价基本在5000多-8000多元/㎡。

而贝壳找房平台上同一小区的二手房源，平均单价要9262元/㎡。

▲项目正常市场价

▲项目法拍房价格低至5字头

买法拍房，有6大风险

相较于普通商品房，法拍房存在两方面的特殊性，一是房屋产权、取得方式、土地性质、占用情况等房屋信息不透明；

二是房产多涉及债务案件，容易出现债权债务纠纷。

因此，法拍房交易中容易存在这6个方面风险，需购房者格外注意。

1.房屋存在隐藏瑕疵。

一般情况下，法拍房以实物现状为准，法院并不承担房屋的瑕疵担保责任。

若评估报告对房屋质量信息披露不详细，竞买人很难全面了解实际情况。

如果存在隐藏瑕疵、缺陷和损毁，损失均由竞买人承担。

可能出现的房屋隐藏瑕疵包括涉及刑事案件的“凶宅”，房屋朝向、风水问题、房屋装修问题等。

▲阿里拍卖页面

2.无法马上入住。

有些拍卖的房屋，在竞拍前本身是带有租约的，租约甚至长约10年、20年，竞买人就算拍下来，也要遵守买卖不破租赁的原则，继续允许承租人使用房屋至租期结束。

如此一来，竞买人在很长一段时间无法获得房屋的使用权。

甚至有些房屋原没有查出有租赁方，等拍卖后，突然又冒出来租赁合同，或者业主拒不搬离。这种非法占有，给竞买者带来了清场入住的阻力。

部分法院会在竞拍公告中明确是否负责房屋清场交付，如果法院不负责清场，则需要竞买人自行处理。

▲网络图

3.后续容易产生债务纠纷。

这类风险多出现在由民间借贷违约产生的拍卖房，多数房产在拍卖前存在被原业主多次抵押的行为。

但这也分两种情况。

第一种是已在房管局对抵押物进行登记，不存在重复抵押，竞买人可以在竞拍公告中看到抵押情况。

▲竞拍公告中写明是否有抵押

第二种是借方抵押了房产证，但没有在房管局对抵押物进行登记，因此容易出现重复抵押的情况。

从法律上来说，这种行为抵押权不生效，但后期容易产生民事纠纷，竞买人有可能还需承担部分债务责任。

4.落户难。

如果法拍房原业主已经落户，竞买人在拿到房屋产权之后可以和业主协商迁出户口。

但如果原业主不愿意迁出，法院也没有强制原业主迁出的权利，因此存在竞买人无法落户的可能性。

部分房源会在竞买公告上标明是否存在户口，但从法院调查户口情况到购买者过户成功，这中间相隔一段时间，如果原业主在这段时间内迁入户口，竞买人也是无法落户的。

▲网络图

此外，有些房屋没有房产证，也没有在房管局合同备案。这样的房屋即使竞买人获得了房屋的产权，也无法办理房产证，因此也不能落户。

如果是冲着学位买房，但学位已经被原业主占用，在沟通解除学位过程中，耗费时间长，对于急需入学的家庭，恐怕会耽误了孩子上学的时间。

5.或需要补缴相关费用

不少法拍房会有隐藏费用，包括高额税费和长期拖欠的物业费和水电燃气费等。购买法拍房因税费误算导致损失的悲剧屡见不鲜。

在税费方面，容易产生高额费用的情况一般有以下3种：

第一种是公司产权的房屋。

如果房产的原持有人为企业，那么竞拍成功后需要缴纳土地增值税和增值税（相当于营业税）。

企业出售住宅需缴纳的土地增值税为过户价与登记价差额的30%-60%（四级累进税率）。

举个例子。2018年，某买家以369万元拍下深圳罗湖区一处房产，事后经计算发现税费高达242万元。因此，一定要弄清楚房屋所有者是个人还是企业。

▲法拍房或面临高额的税费

第二种是存在遗产继承的房屋。

如果房产是原业主取得的无偿赠予不动产（包括受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式），竞拍成功后需要按差额的20%的适用税率缴纳个人所得税。

比如，郑州杨女士花费230万元购买了一套法拍房，办理过户时却被告知需要缴46万元的个税，因为该房屋上一次交易是“直系亲属过户“，过户总价只有500元，再次过户需要补缴的个人所得税近46万元。

第三种是土地性质为划拨的房屋。

如经济适用房，如果过户还需要补缴土地出让金，各地对于土地出让金的征收方式有自己的规定。

通常来说，竞买人要按照成交总额的15%到40%缴纳出让金。

在其他费用方面，法拍房原房主也可能存在未交清的水电费、物业费等费用情况，部分房产因长期无人居住，可能面临数额较大的欠费，将由竞买人自行承担和解决。

▲公告标明应缴费用有谁承担

6.悔拍需承担补缴差价损失

如果竞买人在竞拍成功后悔拍，一方面缴纳的保证金不予退还；另一方面，由于二拍的起拍价会在一拍基础上再下调20%，如果保证金低于重新拍卖价款与原价款差价的，还应予以补足。

因此一旦悔拍也要承担一笔不小的损失。

▲公告标明悔拍保证金不予退还

想降低风险，得做足功课

从上述所知，法拍房不是不能买，而是存在很大的风险，为了更好地规避风险，购房者需要提前做一些准备工作。

1.仔细阅读拍卖公告。

买之前，一定要仔细阅读拍卖公告，公告里会写明一些明细，比如税费由谁承担，房屋是否有租赁，是否有抵押等。

另外，还有余款付款截止时间，仔细查看付款时间，避免出现因未及时交款而导致被扣除保证金。

2.实地看样。

购买法拍房，一定要提前到现场实地考察，看看是否与拍卖网站展示信息一致。

情况以实际现状为准，包括但不限于地理位置、房屋结构、附属设施、房屋实际用途、装修情况、周边配套、物业服务、水电气、小区环境等。

也可以问问小区物业，了解是否有拖欠物业费、取暖费、水电气费等情况。

如果房屋破坏状况较严重，未来可能需要大量维修费用。

3.做深度调查。

前期要多方调查房源情况，做个深度调查，了解税费情况、租赁情况、抵押情况、被占用情况、查封问题、贷款问题、限购问题、房屋产权、房屋土地性质、房产所有者为个人还是公司、房屋是是否为赠予或继承等情况。

特别是房屋产权性质和税费问题，建议到房屋所在地的房产交易中心和税务窗口进行详细咨询，或者花钱找专业机构做调查。

总之，买法拍房需要谨慎，切忌盲目“贪便宜”，不然会得不偿失。

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文|燕公子

编|小师妹

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