第1题
云星城3万+值得投么？
@陆哈：去看了云星城公寓，听说要卖33000元/㎡，适合投资么？
扒房：咋一看，云星城是一个铁学商兼具的项目，加上周边无新盘供应，很是稀缺。
▲楼盘区位图。
云星城公寓是住宅性质，所以，值不值得投，学区很重要。
项目周边名校环绕，有星湖小学、天桃小学、新民中学、南宁26中，天桃中学。虽然目前学区具有不确定性，但从历年的排名看，这几所学校排名都挺靠前，不管实际如何划分，学区都不会差。
▲各学校排名情况。
同时，项目周边配套成熟，商业氛围浓厚。公寓出租前景不差。
但3.3万的价格，略高。尽管项目户型面积不大，为37-43㎡，但单套总价也要90万-142万/套。这个价格，已经可以买入一套普通三房。
所以，是否适合投资，要分人。
对于纯投资客户，不建议购买，因为入手价高，未来短期内涨幅空间有限。同等价位，选择性很多。例如，可关注五象新盘，由于限价，入手价并不高，且未来涨幅空间不小。
但对于本身有入学需求的投资客来说，可以考虑，但要做好抓长线的准备。
至于按揭客户，则需要更谨慎。因为房票宝贵，且期房解套时间长，可能对家庭未来换房有影响。
第2题
五象哪个盘升值潜力大？
@培：五象还有哪些盘，未来升值潜力大一些？
扒房：一二手倒挂明显的五象新区，被限价的盘，未来升值潜力更大一些。
在总部基地板块、五象湖板块，周边二手房房价一万六七。而区域内仍有限价房入市，特别是首开不外收的，未来升值潜力相对更大。
这些房源本身价值可观，等到限价逐渐放开，价格自然会回到相应的市场水平。
比如，澜庭府、光明城市、博翠山、中南紫云集这些项目，虽然门槛高，但它们投资价值显著，也是不争的事实。
第3题
万科臻山悦啥情况？
@小企鹅：扒哥，万科臻山悦是不是有情况了？
扒房：6月29日，臻山悦的配套商业——东盟万科里已经开放展示。进驻的品牌商家已经确定，但尚未开业。
▲东盟万科里。
同时，作为万科在南宁最高端的项目，臻山悦已经做好了园林展示，并且开放了样板间。据了解，项目采用围合式布局，主打高改大户，传说价格超3万。
▲臻山悦园林。
这个盘到底有多豪？水平如何？我们会进一步深扒。
第4题
江湾山语城的二手房怎么样？
@星空：扒哥，江湾的二手房怎么样，可以买吗？
扒房：如果是二手房之间的pk，在龙岗已交付楼盘中，江湾山语城整体品质算是不错的，物业和园林可圈可点。二手价格为14000元/㎡左右，高于周边。
学区方面，小区划分到五象第三实验小学，学区一般。
另外，由于这个盘报规报建的比较早，户型赠送大，得房率高，这点是优势。
不过，大约1个月前，江湾山语城发生了维权事件。据了解，维权主要针对33号楼电梯下坠的情况，并非普遍现象。而且，开发商已做出更换电梯的应对方案，问题得到合理解决。
总体说来，这个盘的品牌、物业、产品都不错，考虑在龙岗置业，有现房需求的，可以考虑入手。
如果不追求现房，周边还有很多的期房，例如蓝光、万科等项目，价格更低，品质也不错。
第5题
三产房和商品房为何价差这么大？
@韦闻杰：话说，三产四五千，商品房一万二，同样花成本盖房子，为何价差那么大？
扒房：价差主要体现在土地成本，这也是三产房和商品房区别最大的地方。
三产房的土地是村民集体所有，未经出让，不需要支付土地成本。而商品房是开发商通过招拍挂获得，要支付数以亿计的费用。
除此之外，除了土地和建安，正规商品房还要支付营销成本、融资（债务）成本、人力管理成本，相比之下，三产房对此投入微乎其微。如此叠加，商品房自然比三产房贵得多。
◆◆◆
文|宁采尘 编|你莫愁
本文版权为扒房所有
原创文章，作者：扒房网，如若转载，请注明出处：https://www.slcha.com/664.html
