南宁商办“内卷”加剧，这一招或是最佳解题方案

都知道南宁商办物业难，但到底有多难，其实很多人心里没底。

难题需要破解。

怎么破？

其实，解题思路早已经给出了：“商改住”。

对于当下南宁楼市而言，这或许是一个最佳的答案。

南宁“商改住”大军在壮大

南宁商办物业亟需破局。

今年4月，南宁“商改住”有第一个吃螃蟹者，江南区绿港国际中心率先申请“商改住”。

此后，南宁多个项目纷纷跟进。

南宁国际商业贸易中心、大嘉汇尚悦、大商汇城市商业中心、希望城、东方悦城、融创金弈时代、龙光玖誉城等10余个楼盘，均加入“商改住”大军。

▲南宁部分申请“商改住”楼盘

这只是开始。

不少项目负责人告诉我，前几年规划的商业公寓占比过高，近期均有“商改住”的打算。

去年10月，南宁发布《南宁市人民政府办公室关于印发商业办公项目调整为普通商品住房工作方案的通知》，让死气沉沉的商办市场，顿时有了转机。

南宁已经意识到，商办市场内卷严重，需要破局。

商办物业“清”库存，真的难

南宁商办物业清库存的难度，超出了很多人的想象。

残酷的数据摆在眼前。供严重过于求，再不救救，商办物业就更难熬了。

克而瑞数据显示，2015-2020年，南宁商业、商办库存量高企，去化周期均超过55个月。

▲南宁商业、商办库存量（克而瑞）

▲南宁商业、商办去库存周期

再看市面上价格战打得最厉害的商业公寓。

截至今年6月，南宁商业公寓库存量达156万㎡，去库存周期达43.2个月。

▲南宁商业公寓库存量（克而瑞）

高库存、低去化，成为当下南宁商办市场的尴尬状态。

这个数据有多可怕？没有对比就没有伤害。

南宁当下商品住房库存量为957.4万㎡，消化周期约为13.3个月，是一个健康合理的范围。

▲南宁商品住宅去化周期（中原地产）

也就是说，在没有新增房源的状态下，南宁商品住宅要卖完需要一年左右，而商办需要4年。

南宁目前并没有能力消化掉这么多商办物业。

假如南宁没有“商改住”

南宁商办物业严重过剩，是哪一个环节出现了问题？

首先，商业规划过多，很多地块出让之初，就要求了商业配比。

另外，这与开发商也有莫大的关联。

要知道，商业十分考验开发商的运营能力。但一些开发商脱离了市场需求和同业竞争，一窝蜂地盲目建造。建造之后，大部分房企又不具备强大的招商能力，因此商办难成气候。

理想很丰满，但现实狠狠地打了我们一巴掌。

咱们做个假设：假如，南宁没有“商改住”，到底会怎样？

真相可能很残酷。

首先，土地闲置浪费。南宁商办物业野蛮生长，如果开发商的商办物业卖不出去，那么只能空置，这是对土地资源的极大浪费。

再往深层次里说，商办物业长期空置，后果是什么？

最直接的便是影响片区形象，片区的房价上涨动力受阻。房价不能大涨，也不能大跌，但房价长期停滞也并非是健康的楼市状态。

长此以往，大量商办物业空置，更加难以推动招商、整合资源等。最后，又反噬片区的价值，形成恶性循环。

比如金湖广场。地段不错也不缺人，但商业却经营不起来，整个地下商业空荡荡，让人唏嘘。

▲金湖广场（楼市花儿街）

数据显示，金湖CBD的商业平均租金为55.72元/㎡·月，远低于东盟CBD的89.48元/㎡·月。就连后来的五象CBD，也几乎要赶超金湖CBD。

▲金湖CBD商业租金水平

要知道，10年前的金湖CBD，写字楼的入住率可基本达到100%，整个板块的空置率仅为5%左右。地下商业街也十分繁华，租金几乎位列南宁第一梯队，如今却出现大量商办物业空置。

整个板块若不改造，引入有能力的房企，或许它还会继续低迷。

另一方面，商办物业需要大量的人口去“填”。但显然，南宁的人口增加速度远不及商办供应的增长速度。

第七次人口普查数据显示，2020年南宁常住人口为874万，其中中心城区常住人口超597.71万人。

▲南宁常住人口874万，其中中心城区597万

国际上，有个人均商业面积警戒线：人均占有商业面积1.2㎡。

在这个警戒线内，商业供需是均衡的；一旦超过这个警戒线，它就会过剩，出现空租或者空置。

短期内南宁的人口还不足以支撑这么大体量的商业。但值得欣慰的是，南宁在降低商办空置率方面，正在下工夫，多渠道去库存，而且也初见成效。

今年上半年，南宁写字楼空置率得到改善，再次下降3.67%，整体降至43.7%。

▲南宁各商圈写字楼空置率变化

降低商办空置率的路子千万条，只要能降下来，就值得走一走，试一试。

第二，打击外来企业投资南宁信心。

南宁实施“强首府”战略将近2年。期间，南宁不惜重金引进一批企业与高素质人才。

如果南宁大量的商铺、写字楼、商住公寓等没有企业、没有人去“填”，无形中会打击外来企业投资南宁的信心。

信心比黄金重要。商办物业利用的饱和度，某种程度上则是反映了一个城市的经济活力。

与其让它闲置，不如换一种思路，将这些物业盘活起来。

▲五象新区实景

过剩的商办物业，也让众多商办投资者受伤。现实的商业地产远比你想象的更加复杂。

没有足够的人口支撑，没有超强的运营能力，很多商办物业成了收割投资者的那把镰刀。把钱投进去，不少人只能被套牢其中。

指望不了它升值，指望不了流通，也指望不上租金，这很可能是很多南宁商办的宿命。

改，才是出路，才是对投资者或者业主的保护。

变“姓”之后，并非坏事

南宁商业过剩，是一块难啃的骨头。但只要解题思路对了，也可轻松化解变成香饽饽。

“商改住”，就是这道解题思路。

以南宁的商业公寓为例，主要面积段为30-70㎡，面积灵活。但物业费、水电费等均按照商用收取。假如要转手，利润空间很可能被税费给抹平，流通性远比住宅低。

再看它的金融属性，这类商业公寓在银行里很难抵押。即便能，它的比例和条件也远差于住宅。

但假如他们变成了住宅呢？

那它们就会变成楼市里受宠的住宅公寓。房子不仅产权变长，而且总价低、月供低、门槛低，从自住或投资角度来说，都比商业公寓更走俏。

而这类低门槛的住宅公寓，又是过去楼市里长期断档的产品，可满足城市年轻人的住房难题。

对小区业主来说，也并非坏事。

“商改住”之后，的确会产生新的学位需求。但“商改住”的前提是，房企需配建相应的学校、学位等，解决新增的学位需求。

因此，对小区原业主来说，“商改住”并不会占用或挤压他们的学位资源，而且某种程度上，新建的学校还可能缓解了原小区紧张的学位需求。

同理，闲置的商办物业变成住宅，小区的居住氛围更浓厚，大周期上更抗跌。

“商改住”，对于降低南宁商办空置，的确是一条显而易见捷径。

理性看待“商改住”

站在楼市长远周期里看，南宁房产仍是我们不得不去选择的资产配置。

但当下，商办物业的确面临了更短周期里的焦虑和躁动。

与一线城市不同，广州、上海等城市也有“商改住”。但它们只是把商业的“表”给改了，根子里的土地性质，仍是商业性质，因此屡屡被中央叫停。

南宁不同。

南宁的“商改住”直接从根本上解决了土地性质，变成住宅，也彻底解决了未来可能会遗留的问题。

南宁在“商改住”上的魄力可见一斑。

要知道，任何一项政策的推出，背后必然有深意。它的出台，目的是要使楼市更健康地发展。

政策出台，房企积极响应，是大势所趋。

可以预见，南宁将会有越来越多的楼盘“商改住”。如果这些试点项目成功，未来不排除如五象、凤岭、市中心等核心板块，也加入“商改住”的阵营之中。

商办去库存，是一场硬仗。

因此，对于楼盘申请“商改住”，请理性看待。