南宁最贵的房子不是豪宅，而是学区房“金旺角”，最高卖到7万/㎡，小区没有居住舒适感可言，只因它能读滨湖路小学+十四中埌东校区。
昨天是南宁各小学录取放榜的日子，这个看似稳稳的学区房，不再安宁。
01
22㎡小户，没有实际居住被拒入学
今年南宁众多小学严格核查“房户一致、实际居住”，主要两个原因：一是学位紧张，二是防止学区房的滋生。
有知情人士向叨姐透露，今年金旺角22㎡小户，因未满足实际居住要求，被对应的小学刷下。
老师来家访时，发现室内仅有简单的家居，面积又太小，显然不能满足一家人居住，老师直接劝退。
金旺角最小户型面积约22㎡，小户型总价低，为抢占学位，该户型一直以来都很火爆，最高的价格卖到7万/㎡。
户型太小，只有一个房间，很少业主真正居住，内部装修已很老旧，怎么看都不像一个家庭居住的房子。
▲金旺角
02
实际居住，查的啥？
今年，南宁很多学校对“实际居住”查得非常严，金旺角也未能幸免。
实际居住是一个软性话题，怎样才算实际居住？被家访的粉丝说出了老师家访的一些细节。
老师来家访，有的会提前一小时通知，让家长和小孩需在家等候，老师问家长情况，还会问小孩。
▲粉丝留言截图
问小孩住哪个房间？经常住这里吗？如果不是实际居住，纯真的小孩可不会撒谎。
▲粉丝留言截图
还有的说，老师要看阳台是否有凉晒衣服，还会要求打开衣柜等操作。
也有不告知的，晚上突击，不在家的，不亮灯的，那就有可能列入不符合“实际居住”。
没有实际居住，房子还租出去，开门的是租客，那就没希望了。
在过去，没有实际居住，布置下房子，家访时或许能应付过去，但今年更严格。
在学位紧张的情况下，传小户型末尾淘汰。
按往常，金旺角的学区年年都稳，学校旁边没有新的小区增加，貌似不该出现学位不足的情况，而金旺角市场流通强，加上南宁不锁学位，每年都有家长奔赴而来，生源增加也就不难理解。
南宁没有明确的政策规定，小户型不能读书，但遇到学位紧张的情况，就实行户型排序，小户型最先出局。
03
少量房源疑似抛售，降幅近2万元/㎡
金旺角最大的价值是学区，如果失去学位，无法支撑现在的房价。
平时金旺角22㎡户型的单价在6万-7万/㎡，总价在132万到150万，是南宁单价最高的房子。
而在家访后的时间段，金旺角旺挂出几套低于市场价的小户型房源，总价不到100万，单价约4.5万/㎡， 低于同等房源近2万/㎡，疑似低价抛售。
▲低于市场的房源
房源挂出来没多久，引发不少人关注，近日，叨姐再次点进房源看，挂牌价已调高，调为总价105万，并注明“价格可谈”、“急售”等字样。
也许是真的急了。
但不是全部小户型降价，整体挂牌价坚挺，22㎡户型单价维持在6.5万/㎡左右。
对比降价房源和正常价房源，同是22㎡户型，一套105万（可议价），一套是150万，差的不是一点点。
▲与平常房源价格对比
那么，是否会出现大面积抛售？几点分析：
1、正在使用学位的业主不能卖，因为除了一年级新生，其它年级的也会抽查居住情况。
2、当时高价买，不想低价卖，除非缺钱。
3、南宁学区房没有规定面积，如果来年政策宽松呢，不如等等看。
所以，短时间内，难以出现大面积抛售。
04
学区小户不再香饽饽
很早以前，金旺角的房价突破3万/㎡时，很多人说疯了，而后来突破4万、5万、6万……人们已经不知道何时才是天花板。
学区房就像“击鼓传花”的游戏，接盘的涨价往下传，价格越传越高。
如果入学按户型排序，击鼓传花的游戏真要宣告“Game over”了吗？
过去，南宁入学不受限房子面积，使得小面积学区房单价不断攀升，逐渐沦为教育投资工具，“老破小”、连门都没有的房子卖出百万的怪象。
▲没有门的学区房
当前，小面积学区房似乎不再有优势，成了最容易淘汰的，假如小户没有学位了，最后接盘的将哭晕侧所。
现在还没有那么明显，未来则是趋势。
05
“学区不炒”动真格，还能不能买？
4月30日，上头重要会议：防止以学区房等名义炒作房价，坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位。
▲截图
各地出台相关政策，弱化学区房。
最狠的是北京，实行“多校划片”，不确定能读哪里，学区房像开盲盒。
南宁也在用各种行动弱化学区房，主要表现：
1、集团化教学，共享师资力量。
2、弱化学区概念，名校不再有分校，以路名命。
3、不公布学校的中考成绩，没有排名，没有教成绩体现，让你搞不懂哪些是好学校。
南宁没有一刀切，循序渐进的推进中。
那么学区房还能不能买？
为了自己的子女享受到优质的教育资源，买套学区房固然是十分必要的，同时，也要理性，不要盲目追求名校，高价学区小户不能满足实际居住，则要悠着点。
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