文｜你莫愁 编｜宁采尘
最近，南宁地铁又火了，但相比未过审的延长线，即将通车的4号线，似乎更有关注价值。
最近，有个公寓产品，抢在4号线开通之前入市，号称双地铁上盖公寓。地下室接驳3、4号线，下楼就是总部基地，58平的户型，做阔绰3房，还带双阳台。
地段好、产品好、还是双地铁，南宁这个公寓赢了。
3号线“牵手”4号线，很牛吗？
除了“兴宁东、五象南、那马等有救”了外，延长线来了，更大的意义或在于，地铁间的交汇会更频繁。
1+1＞3，是地铁的不二法则。
但只要双地铁，价值都很高吗？未必，都是双地铁，在哪“牵手”，可不太一样。
打开南宁地图，目前过审的地铁1-5号线、2号线延长线，以及一条机场轻轨，它们之间共有11处交汇。
具体看：
1.0时代的朝阳广场、2.0时代的金湖广场、3.0时代的东盟商务区，到未来4.0时代的五象总部基地，而这些核心商圈，都是双地铁交汇处。
可见，都是“双地铁”，在哪“牵手”，差别可不小。
害！这家公寓“不太合群”
临靠总部基地，位置好，“铁学商，江山湖”，该有的都有了，这些大家都知道，无需赘述。
更重要的是，它位于五象大道的北面，远离了总部基地的竞争红海，面对的客群会更丰富。
通常我们谈公寓的打开方式，无非两个方向：居住，或者办公。
先看居住。
临靠总部基地，商业中心旁，用于居住，最担心环境嘈杂。
诚然，如今的总部基地，无论是办公环境和商业氛围，和东盟商务区，仍然差了一截。但南宁商圈转移已经很明显了。
从区域定位看，整个五象，未来的商业核心，一定是总部基地，这点毋庸置疑。
作为南宁双心之一，总部基地在南宁的商业地位，是五象湖和龙岗无法匹敌的。论地段，总部基地＞五象湖＞龙岗。
▲五象商业梯队云星钱隆首府位置好，这点从它住宅价格走势也可以窥探一二。
但对于公寓来说，好住、好租，更重要。
不得不说，无论是居住还是办公，云星新推这波公寓，就位置而言，是项目公寓里最好的。
58平3房2卫，还带双阳台
先看南宁市场常规公寓长啥样：
层高3.6米（SOHO）或4.4米（住宅），大单间、空间狭长、无阳台，是南宁不少公寓产品在实用性层面的通病。
格局不再狭长，增加了厨房、衣帽间等功能空间的公寓，已经算品相不错的公寓了。
再看云星钱隆首府新推F地块公寓长啥样：
5.09米的层高，完全可以分两层，劲爆的是带双卫，上下各一个，可以分割成2套房使用。
开间5.5米，进深8.55米，进深开间比做到1:1.5，可以任意增加书房、衣帽间、储物间等功能空间，最大主卧面积可达23㎡。
放眼整个南宁，有阳台的公寓，寥寥可数，能做2个阳台的更不多。
相比首期公寓，云星钱隆首府F地块公寓，阳台面积是有所扩宽的。
总而言之，58㎡可做阔绰三房，还带双阳台的公寓，真香。
1.65万/㎡，首付30+万，不便宜参考上期，预计价格1.65万/㎡，以38㎡户型计算，首付约30万起。和五象同类公寓产品相比，云星公寓价格略高。
但和同地段的住宅产品比，云星钱隆首府公寓，门槛却相对较低。怎么说呢，看一张表你就明白了：
相比之下，30万，如果选择一套38㎡LOFT公寓，实际使用面积76㎡（隔两层），月供3000+，就相对能够接受。
值得一提的是，面积适中、地段较好的公寓，后期出租几率更大。目前，蟠龙住宅平均租金为3000元/月，得房后，可以实现以租养贷。
云星钱隆首府公寓1.65万/平，首付30万+，是不便宜，但从后期收益情况，综合分析门槛和月供压力，其实是比不少同地段的投资品，性价比高。
商姓公寓，土豪的投资品？这位朋友，手上正好有25万左右，工作地点在广州，在广州已购入一套房，正在还贷，月供过万，压力大。
莫愁给她推荐过不少25万可上车的住宅，她都不喜欢，执意要选公寓，商业性质无所谓，只要地段好。理由很简单：公寓月供压力小，后期可收租。
其实，站在她的角度，她的选择就很好理解了：
手有余钱，拿在手里也是贬值，想转换成不动产，持续收益。可是她月供压力已经很大，不太能接受月供超过5000元/月的住宅，但选择月供3000左右的公寓，压力就小很多。
至于商业公寓转手税费高的问题，这位朋友是这么回我的：
我没打算卖呀，我选一个地段好的，得房后租出去，以租养贷，10年后（还完贷款），它就成了一个纯收益产品，当我提前为自己买了一份养老金。
彼之砒霜，吾之蜜糖，这句话放在房产投资，再合适不过。
商业公寓，或许对一些刚需家庭而言，就是浪费首付的鸡肋产品，可对于这位广州朋友而言，就成了一份养老金。
其实，商业公寓不是不能碰，是要慎选地段。
如果，你是单身汉，不想浪费名额，又想在婚前给自己一套不动产傍身，月供不高，又可自住的商业公寓就很合适。
同样，如果你名下已经2套房，三套全款门槛太高，手有余钱，上车一套有持续收益能力的商业公寓，10年后就是纯收益，也不错。
总而言之，商业公寓，或许不适合你，但在适合它的人面前，真挺香。
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