5年预判 | 南宁均价1.65万，首现单价10万+楼盘，13条地铁开通过半…

迎着超级“黑天鹅”（新冠肺炎）开局，伴着“黑天鹅”结局（仍在肆虐世界），2020魔幻至极。

再过9天，操蛋的2020终于要结束了。

10天前，我们因故取消了“讲真大会”，但承诺不会取消讲真。

既然是讲真，那就必须尊重事实，尊重规律，做实事求是的判断，而不是只看自己想看到的。

站在扒房5周年之际，人类百年大变局的今天，八哥试图以5年的中长期视野看南宁楼市趋势，希望更好地遇见未来。

楼市已过了暴涨时代，也过了全面普涨的岁月。接下来，无论买房自住还是投资，精选城市（板块）与个盘是必须的。

当然，这仅代表个人观点和看法，仅供参考。

虽然过去多年的预判对多错少，但只代表过去的成绩，对未来判断的对错，还需时间验证。

预判1：房住依然不炒

地产界里流传一句话：短期看政策，中期看土地，长期看人口。不看政策谈楼市，如同无根之木。

八哥认为，未来5年乃至更长时间，“房住不炒”将长期适用。

自2017年提出“房住不炒”以来，哪怕今年经济遭遇重大打击，也没有再重走用房地产刺激经济的老路。

说明，中央下决心要解决经济对房地产的捆绑和依赖。而刚刚结束的中央经济工作会议，则已把房地产上升到民生福祉的高度。

民生为大。可见，房住不炒必将是我国房地产调控长期坚持的政策基调和方向。

回到南宁，南宁是全国省会城市里唯一不限购的城市。从经济增速，发展潜力等各个维度来看，未来5年，南宁会是广西需求较旺盛的城市，但不太可能成为全国投资者特别关注的城市。重启限购？概率极低。

再说了，一旦限购，对南宁的杀伤力极大，有可能吗？不太可能。

预判2：房产税仍是“狼来了”

年年空转年年提。房产税最近又被提及，或明年扩大试点。

该税种被很多专家寄予厚望，认为是抑制房产投资的杀手锏，也是降房价的重要手段。

话虽如此，但有几个现实问题必须面对：

一，以上是理论推导，实际效果尚不得而知，而从发达国家经验来看，房产税并不能解决房价上涨问题。

二，中国的土地出让制度和70年产权制度，让房产持有征税面临法理的合理性问题。

三，中国过去房屋产权多元，情况多样，面临征税的实际难度。

由此，或许房产税是大势所趋，但五年后的南宁，可能大概率还是看不到。

预判3：主城区人口破450万

一个城市有没有发展空间，人口是关键。

5年后，南宁的人口有多少？八哥大胆预测，主城区人口将突破450万人。（主城区常住人口，不包括武鸣）

做出如此判断，是有依据的。

根据官方公布的数据，截至2019年，南宁（7区5县）户籍人口780万+，常住人口734.48万。

如此看，整个南宁的人口是流出状态。但主城区并非如此，还是保持净流入状态的。

▲2014-2019年南宁常住人口走势

据统计，2018年末南宁市中心城区（不含武鸣区）常住人口383.98万人，近年来保持多于户籍人口70万人左右，为主要人口净流入地，每年净流入6万-8万人。

照此速度，今年南宁主城区人口接近400万问题不大。

根据《北部湾城市群发展规划》及《南宁市“十三五”新型城镇化规划》（2016-2020），到2030年，南宁将建成人口达500万的特大城市。

也就是说，未来10年南宁主城区还需增长100万人口。即从2021年开始，每年需流入人口10万人。

如果规划能够如期实现，那么2025年南宁主城区人口450万就是在意料之中。

可以肯定的是，在强首府的战略下，南宁常住人口向中心城区集聚的态势会持续加强。

预判4：南宁继续东南飞

“整体向东，重点向南”，5年后，南宁城市发展的重点依然在东南方向。

不同的是，届时五象核心区已完成蜕变，总部基地与东盟商务区一起，成为南宁并存的城市核心。

而房地产开发的主战场，将转至南宁东北和五象新区的东南方向，具体包括包括民族大道东沿线（主要是凤岭北往东及仙葫）、大三塘腹地、龙岗南、五象南等板块。

▲5年后南宁重点开发板块

完成南宁主城区的开发与填充，这也是收费站东延15公里的意义所在。

预判5：旧改项目占半壁江山

新区之后，城市的下一波红利在哪里？必然是旧改。

未来5年，南宁旧改将会成为重头戏，这是城市发展的自然规律。与新区相比，老城区最不缺的就是人和配套。

事实上，今年的南宁旧改苗头已经凸显。

从今年上半年爆出的旧改范围来看，南宁的旧改规模大到惊人，目前主要集中在西乡塘和江南。

比如仅西乡塘，悄然启动的旧改计划就达2万多亩。

正在建设项目，有五里亭、北大客运中心片区、南棉片区旧改等31个项目，涉及改造用地3982亩。

正在推进项目，包括火车站片区、中尧路片区等18个旧改项目，涉及改造用地13483亩。

储备项目有13个，拟启动朝阳华强片区、明秀南棉片区、上尧片区、广发重工片区、万力社区青岛啤酒厂片区、大塘村片区等6大片区纳入旧改储备库，涉及改造用地约6800亩。

▲火车站片区旧改范围

在江南，华润已经入主南化旧改，规模上千亩，并已官宣五一中路片区站城一体化改造项目，规模达5600亩。

▲五一中路旧改范围

可以预见的是，未来，南宁旧改规模将越来越大，旧改项目会越来越多，5年后或占半壁江山。

预判6：成交维持千万级

2015年，南宁新房成交面积首破千万，至2019年已连续5年破千万，并位列全国TOP20。

▲近5年南宁楼市成交

2019年，南宁商品住宅成交面积达1161万㎡，同比上涨19%，更是跻身全国住宅成交面积涨幅TOP10。

▲2019年，南宁成交面积涨幅入围全国TOP10

对于未来5年南宁楼市成交量，八哥认为仍会保持每年千万+的级别。

答案是，城镇化。

数据显示，南宁城镇化率于2016年达到60.23%，截至今年大致可提升至65%。

综合多个数据源，目前南宁每年的净流入人口10万左右，这意味着，南宁的城镇化率仍有较大空间。因此，未来三五年，楼市成交量还会维持高位。

预判7：均价1.65万，现10万+楼盘

进入大家最关心的房价，放眼未来5年，八哥坚定地认为，南宁房价上涨的大势毋庸置疑。

如上所言，南宁的经济、城市化仍有很大增长空间，人口也还会保持净流入状态，这奠定了南宁房价上涨的基础。

那具体会上涨多少呢？先看数据。

2011年，南宁新建商品房的大致均价为6600元/㎡，2016年约8000元/㎡，今年已突破13000元/㎡。

5年预判 | 南宁均价1.65万，首现单价10万+楼盘，13条地铁开通过半…

南宁房价5五年累计涨幅约50%，10年累计涨幅约84.6%。如此，2025年，南宁楼市均价预计为18000元/㎡。

但过去不代表未来，不能简单的用历史涨幅来计算，因为阶段不一样，房价基数也不一样。

另外，不容忽略的是上次暴涨后（2006-2010年涨幅翻倍），南宁楼市经历了长达五年的横盘期（2011-2015年，6300-7450元/㎡，五年涨幅18.25%）。

假如按这次横盘期间的涨幅计算，那么2025年南宁房价预计为14190元/㎡。

这一次会重复历史吗？

八哥认为，历史不可能完全一样，但在基数不低，房住不炒的大背景下，南宁房价失去了再次暴涨的基础，但稳中有涨的趋势不会变。

综上，2025年南宁均价大概率在15000-18000元/㎡之间，取中值为16500元/㎡。

当然，均价之下，各板块的价值分化将会继续加剧。

预计到2025年，核心板块的均价破3万无悬念，如五象湖、东商区等，这些板块5万+房源亦不在少数，而大部分刚需板块均价或仍在16500元/㎡上下。

值得关注的是，2025年，南宁可能会首现单价10万+的楼盘。毕竟，现在南宁有个别楼盘个别房源单价已达6万-7万元/㎡。

未来个别楼盘个别房源出现单价10万+也不奇怪。不过，需要强调的是，个别房源影响不了整体房价走势。

预判8：一大批房企被淘汰

马太效应下，房企集中度越来越高是不争事实，接下来只会愈加明显。

这几年，南宁楼市基本成为外来大品牌们的游戏，拿地门槛越来越高，很多本土中小房企在巨头的争斗中逐渐边缘化或消失。

八哥预判，5年后，本土房企除了彰泰、荣和等实力较强的少数地头蛇，还有一批中小房企出局。

届时，活跃在市场上的本土民企可能只剩个位数。

与此同时，区市两级手握大量土地资源的国企，如广投、交投、北投、建工及轨道地产等，将与外来大品牌并存于市。

总而言之，未来属于有钱、有品牌或有资源的企业们的。

预判9：万元地块或达25宗

12月，南宁又拍出楼面价高达14130元/㎡的高地价地块，即龙光拍下的厢竹立交地块。至此，南宁楼面价破万元的地块，多达16宗共15个项目。

▲南宁楼面价破万元地块一览

未来5年，南宁仍会诞生一批楼面价破万元的地块，主要集中于三岸、大五象湖等核心板块。届时，南宁楼面地价破万的地块或达25宗。

不过，从今年那些高地价盘来看，个别楼盘靠着强劲的产品力，卖得还不错，但不少楼盘的日子并不太好过。

高地价≠豪宅。相比大城市，南宁消化顶豪的底子有限，产品做得太高端，卖房的时候估计会很难受。

不过，还是相信有些房企可以做出好房子，劣币驱逐良币的怪相或许可以少一些。

预判10：13条线开通过半

南宁几乎每个月都爆出的地铁规划，都被称为“大姨妈新闻”了。最近，南宁爆出新一轮地铁规划公示版，南宁地铁规划多达13条。

▲最新一轮地铁公示版

事实上，南宁地铁1-4号线开通后，客流强度虽然有所下降，但后劲依然强劲，显然是给了南宁加快新建地铁线路建设的信心，无论是高架还是走地下。

5年后，开通的地铁线将达一半以上，即开通7条以上。至于开通的地铁线，不一定按顺序，或许机场线会率先建成。并且届时地铁3号线、4号线、5号线的延长线将全部开通。

毕竟，机场线、3号线、4、5号延长线不开通，空港板块、五象南、三塘等板块的发展无从谈起。

重要的是，这些板块还有丰富的土地储备。

预判11：三产盘依旧火爆

南宁的三产盘到底有多火爆？看看这张三产盘地图就明白了。

▲沙井三产分布图（来源：网络）

这仅仅是沙井的三产盘而已，安吉、龙岗等板块均是三产盘的“重灾区”，南宁三产盘的规模或不输商品房。

虽然政府对三产三令五申，但三产能在市场横行这么久，自然有它的道理。

高房价将很多刚需挤出商品房市场，流向三产；同样，幻想能狠捞一笔的人，也会流向三产。

其实，拥有“四证”的三产是合法的。就像“刀”本无罪，杀人犯法就有罪一样。奈何三产管理缺位，违规操作太多，导致三产滋生乱象。

未来5年，南宁三产依旧火爆。只是在监管越来越严的情况下，不知道谁会暴雷，谁会成功上岸。

预判12：再也不会有下一个24城

先给你泼一盆冷水，南宁再也不会有下一个华润二十四城了。华润二十四城堪称南宁经典的投资神话。

2014年华润二十四城祭出4999元/㎡起的价格，如今部分二手房挂牌价达2万+。“四年涨了四倍”让它迅速“封神”。

▲当年的4999起

但人不能两次踏进同一条河流，南宁再也不会再出现下一个二十四城。除非，南宁再造出下一个五象新区。

二十四城的创富逻辑，除了城市真金白银地投入，快速兑现之外，它还带了点运气的成分以及机缘巧合。

在当下“房住不炒”的背景下，楼市进入缓行周期。虽然不会再有下一个二十四城，但楼市仍会有分化。

对于投资，未来仍会有相对优质的楼盘出现。当下投资，更需注重流动性，学会对冲风险。对于每一个个体来说，安全往往比赚钱更重要。

【最后的话】

①在条件允许的时候，买房要趁早。南宁20多年的房价趋势告诉你，大周期房价还是会上涨。买了第一套房，你就拥有了自己的底层资产。这套房，很大概率上将会托底你的人生。先上车，再换车，没毛病。

②学会科学利用杠杆，毕竟贷款30年是大多数人这辈子能借到的最大一笔钱。但别冒进总想着高杠杆，免得它反噬你。今年的疫情教会咱们，手里要有抵御风险的现金流。

③别总想着占便宜，买房优选大品牌、口碑好的总不会错。说句不中听的话，即便你要去拉横幅，大牌还是要点脸，会重视。小房开或口碑差的呢？可能就是破罐破摔，爱拉不拉了。

④五象有未来，但别盲目追着五象跑。选适合自己的房子，让别人说去吧。生活是自己的，住得好不好，自己最明白。

⑤买房有时不是时机问题，而是心态问题。没有完美的房子，什么都想要，最后什么都得不到。就像人生，懂得取舍，很重要。

⑥一个没有人口持续流入的城市，不值得投入（自住除外）。选城市就是赌它的城运。可以一线，何必二线；可以大湾区，何必南宁；可以南宁，何必小城市。有些地方房价是便宜，但它就像股市里的垃圾股，能不碰就不碰。

⑦投资房子暴富的时代已经过去，学会投资自己。投资房子有可能会亏，但投资自己永远不会错。房价会涨，你也要学会让自己的身价上涨。人生没有白走的路，每一步都作数。

◆◆◆

文|八阿哥东方姑姑编|小二郎

本文版权归扒房所有

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