据开发商说，截至上午11点45分，已卖756套，创下今年南宁楼市开盘销售套数之最。
随后，有部分楼盘售售跟着高潮：“你看，楼市多热呀！你再不买，马上又涨价。金九十银，马上可就来了。”
请放弃幻想，今年注定没有金九银十，很可能是铁九铝十。
8月中旬，江与城上演“一周内连开两次盘”的奇迹，先推出6#楼，马上又推出7#楼。
如今，江与城仅剩部分房源在售，整盘基本实现4个多月清盘。据说，单8月份，销售额就突破了5个亿。
8月最后一周，新盘中南十洲首开。胆子挺大的，地点选在广西体育中心，一次性推出806套房。
开发商称，截至上午11点45分，已销售756套，创下2020年南宁开盘销售套数之最。
“有没有756套，不好说，但700套应该有，现场是挺火的。”
小剑有位朋友就在现场，问及现场情况时，他给出了如上的答复。
必须承认，江与城也好，中南十洲也罢，相比南宁绝大多数楼盘，卖的是挺火的。
但小剑通过内部人士了解到，中南十洲这个成绩，与最初的预期相比，还是有些差距的。
就在7月29日当天，朋友圈又有不少楼盘售售借势，发表“楼市还是这么热”、“金九十银将涨价”、“快点来买房”等言论。
小剑想说，江与城、中南十洲的火，与大部分楼盘无关。
首先，地段不一样，一个在青秀的三岸，那是地王的主产地；一个在五象的那马，那里有万有。
其次，性价比不一样。江与城是三岸价格最低的楼盘，房价甚至比新拍地王的地价还低。
同样，五象南主力价1.1万-1.4万元/㎡，而中南十洲均价8字头。哪怕它比五象南其它盘更偏远，许多人买它看的是未来。
不说其它，就论以上3条，你不是江与城，你也不是中南十洲。自然的，它们的火，与你无关。
当然了，抛开这些，还有一个更大原因：南宁楼市已经入秋了，在大势面前，众生常常没有还手之力。
从前，楼市之所以火爆，更多是因为有钱。更准确的说，是能轻而易举地借到钱。
购房者能借到钱买房，开发商能借到钱盖房子，加上“只涨不跌”的永恒预期，楼市火爆也就顺理成章了。
如今，不一样了。购房者的钱少了，开发商的钱也少了。
购房者的钱少，很好理解，严峻的全球经济形势，疫情的严重冲击，让很多人的钱袋子紧张起来。想想也是，如果养家糊口都困难，还哪有心情买房子。
开发商的钱少，最明显标志是“8月20日，央行、住建部与部分房企的那次座谈会”。
名义是座谈会，实则是监管融资，祭出了规范房企融资的“345”新规。
那次座谈会后，3道红线就像悬在房企头上的达摩克利斯之剑。
红线1，剔除预收款的资产负债率不得大于70%；红线2，净负债率不得大于100%；红线3，现金短债比不得大于1倍。
根据这3大红线，还给房企划了4档：红色档，3条红线全超过；橙色档，超过2条红线；黄色档，只超过1条红线；绿色档，3个指标全部及格。
▲部分企业分档情况（来源：wind、国盛证券研究所）
在小剑看来，这是对高杠杆房企融资的封杀。越缺钱的企业，越不让你融资。
要想融资，就得满足红线要求。要想满足红线要求，这些房企该怎么办？
事实上，从土地、住宅量价等来看，今年注定是没有金色的9月，也没有银色的10月的。
首先，融资的收紧，高负债房企借钱就难了，也就不敢轻易拿地了。最现实的做法，就是抓紧卖房，降负债。
但今天的市场，秋意浓浓，要想快速卖房，要想回笼资金，唯有自己割点肉、放点血，给出实实在在的优惠。
另外，梳理各家房企年度目标，你会发现，不少房企距离目标值差距甚远。
再者，小恩小惠，已经打动不了那些深度观望的购房者。
①相比7-8月，优惠只会多，不会少。比如，首付分期的楼盘可能还会继续增多。
②部分房企和部分楼盘，实实在在的降价，在所难免。2018-2020年，这3年里，最猛的价格战，可能就是今年了。
尤其是未来4个月，极有可能是房企打折促销最狠的时候。
③民企拿地热情退了，尤其是高负债的民企。当然，民退的同时，也会有国进。
随之而来的就是，地王会更少了。要想拿地，类似于恒大“以产业换宅地”的方式，将会越来越多。
有位近期贷款买房的扒友就表示，近期银行审核明显更严了，贷款利率也没啥优惠了。
一方面，是那些地处城市边缘、供应量又大的板块里的楼盘。
诸如凤岭、商务区、蟠龙、五象湖等核心区域，以及一些具有顶级学铁商支撑，或大概念附体的楼盘，仍将保持稳中有涨。
就像五象湖的不少楼盘，相比今年初，目前普遍出现了1000-2000元/㎡的涨幅。比如，博翠山涨价了，澜庭府涨价了，悦年华涨价了，光明城市涨价了，路桥也涨价了……
五象湖核心的几大天王，价格也一直稳定，主力价格仍保持2万-2.3万元/㎡。
再如东葛、金湖、凤岭北核心板块等成熟路段，特别是有名校支撑的楼盘，房价亦不会降。
至于南宁整体均价，亦不会出现明显降价，预计仍维持1.2万-1.3万元/㎡的主力价格区间。
有人降价，有人涨价，还有不少高价盘上市。所以，量跌价稳，会是9-10月南宁楼市的大盘走势。
此情此景下，买卖双方该何去何从？
对于开发商，认清现实最重要。
7月以来的多次中央级会议（或座谈会）传递了太明显的信号：资金大水漫灌般流入房地产难了，高负债房企融资更难了。
美国作家约翰逊曾说：“这个世界上唯一不变的，就是变化本身。”如今的形势变了，卖房的思维也该变了。
企业资金困难的，楼盘又没啥硬核支撑力的，该优惠就优惠吧，该降价就降价吧。
别因小失大硬挺着。要懂得，生死面前，其它都是小事。
对于购房者，实在没啥钱的，就老老实实工作吧，别整天想着借钱投资买房赚大钱。
资金比较充裕的，不妨大胆一点，今年最后几个月将一个不错的机会。
从中长期看，强首府的推进下，南宁城市竞争力会增强，人口会增多，房价也会上涨。站在未来看现在，会是阶段性价格低位。
要提醒的是，现在买房，再也不能盲人摸象般瞎买了。
瞎买的，三五年后，可能还是原来的价格。不瞎买的，三五年后，还是有翻倍的可能。
还是那句话，选城市很重要，选区域也很重要。一定要结合规划、区位、产业、硬核配套、自然资源、品牌、产品和物业等因素综合评定。
因为，选择，比努力更重要。
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