下半年，青秀将有8个楼盘卖别墅或类别墅产品。不夸张地说，青秀的高端对决，不亚于五象湖的“天王争霸”。
这些盘，清一色都是低容盘，以1字头、2字头容积率为主。其中，竟然还有已经绝迹江湖的0.68容积率。
关注青秀的，喜欢低密高端盘的，建议看看。
8盘卖“墅”，青秀别墅大战来了
更没想到的是，它们居然集中在下半年上市。看来，一场别墅大战，是在所难免了。
你或许不知道，除了龙胤花园等老一批大面积别墅外，近期的青秀又涌现了一批较新的中小面积别墅。
和原有项目不同，这批别墅项目大都由大品牌房企操刀，一改小房企独霸的局面。
比如三岸的龙光天曜，在售一线滨江商墅；龙湖盛天双珑原著，则是住宅性质的TOP级原著系别墅+大平层；凤岭南的保利冠江墅，同样有不少江景别墅（据说已销售很多）。
除了凤岭南和三岸，以前略显沉寂的仙葫也不再沉默。下半年突然冒出多个别墅项目，声势不比凤岭南和三岸小。
“网红盘”中海半山壹号已举行首开，目前持续在售中；旁边的荣和澜山府近期上市；招商新项目，亦有望在下半年亮相。
抛开这3个新拿地的项目，雅源阁二期祥江墅趁三岸拍地的热度，也出来叫卖了。
以上这些项目，多数为较新楼盘，新产品，新规划，部分项目可以看江。
但在这些别墅项目里，有一个叫江山墅的纯别墅盘，看江又看山，还处于半坡上。你得承认，能集合这些资源的纯别墅，在南宁很稀有。
▲青秀主要别墅项目（仅供参考）
如果许多都不认得，证明该更新一下对青秀区别墅盘的认知了。
从这些盘的定位、面积段、总价段等来看，很明显，从定位阶段就真刀真枪的打起来了。毕竟，抢的是同一拨客户。谁能抢到，就是各凭本事了。
少见的0.68低容积率
别的项目容积率普遍在1.0以上，部分甚至超过2.0，它只有0.68。
你知道的，南宁绝大多数项目容积率在3.0以上，整个南宁1.0以内的项目，掰着手指头都能数过来。
容积率0.68和1.4的别墅差别，就像是3.0和6.0的高层差别，楼间距不同，私密性不同，园林景观和公共空间也不同。前者是少数人，享受更高私密性和更多公共空间。
1.0以内的别墅盘，现在少，以后会更少。
从2006年开始，国家已经多次发文，限制别墅类用地审批，也就是我们常说的“禁墅令”。
此外，别的项目普遍是高低配，别墅或类别墅配以洋房甚至高层产品，它却是少见的纯别墅。
这个盘，就是江山墅。
说到江山墅，部分扒友可能有些陌生，它前期还有个名字叫江山麓府。
它的位置，就是仙葫，民族大道一路向东的延伸板块。
▲江山墅所处位置
▲新命名的主要道路
今年5月19日，官方发布了《南宁市轨道交通第三轮建设规划(2021-2026)社会稳定风险分析公众参与征求意见信息公示》，提到了各条地铁线路的具体走向及规划。
其中，地铁6号线在列，有几个站点就在仙葫。
虽然该《规划》后面又被撤回，但6号线的可信度还是较高。后续多个板块的控规中，都出现了6号线。
▲第三轮地铁建设规划，仙葫有了6号线（具体以实际为准）
▲民族大道一路向东，南宁继续东扩
江山墅，配得起你的案名吗？
上周，小剑进行了实地踩盘。
▲江山墅打出的广告
▲已交付的别墅实景
以272㎡户型为例，可拓展面积最高达到209㎡，花园面积约143㎡。单花园面积，都相当于一套普通改善户型了。
▲272㎡别墅户型负一层、一层
▲272㎡别墅户型地上二层与顶层
因处于坡地，别墅又是错开排布，是南宁少有的真正做到户户看江的别墅。
踩盘时，小剑爬了好几套别墅，2楼以上均可看江，3楼露台可以看整面江。这和一些局部看江的别墅很不一样。
▲白天从项目看邕江、灵龟山与商务区
▲夜晚从项目看邕江、灵龟山与商务区
其实，附近新盘不少，中海、荣和、招商的新盘距离都不远。相比而言，江山墅属于头牌江景，同时又处于半山，实现背山面江。
放眼全南宁，同时具备“江+山+纯别墅”3个条件的项目，貌似只有江山墅一个。
▲看江看山，临近民主路小学
有江有山有名校，果然是盘如其名。
看江就牛了？小剑评风水
在纸媒时，跟过南宁两大风水师学习的小剑，就从个人理解的角度，评一评江山墅的风水。
事先说明，风水这东西，信则有，不信则无。太过玄学的部分，小剑是不信的，但基于环境影响心理与运势的部分，可以信。
比如，邻近立交桥、高压电线、墓地、医院、火葬场、加油站等环境，多少都会影响心情，进而影响睡眠质量、工作效率，乃至事业运势。
通常来讲，前朱雀为清水，后玄武有靠山，又符合左青龙高过右白虎的环境，为上风上水格局。
我们来看下江山墅。
根据卫星图和实景图可知，项目后方为仙葫众山脉，靠山较稳固。前方则是邕江和灵龟山公园，水质清澈。加上江山墅本身在半山，地势较高，明堂很开阔。
▲从卫星图看江山墅环境格局
▲从实景图看明堂与靠山
▲从邕江看项目
▲“霸王龙之说”（来自风水大师）
在古代，一直有“山管人丁水管财”的说法。山星是正神，宜静不宜动，有靠山寓意人丁兴旺；水星为零神，宜动不宜静（不宜为死水），明堂有水寓意富贵财旺。
▲江山墅看来水，且周边自然环境较好
其实，仙葫半岛本身就是一块自然宝地，山清水秀，空气清新，少有污染。只是，早期缺乏规划，加上肆意开发，有点被荒废了。
好在，近两年，一批大牌房企进驻，政府又加大了对路网和环境的改良，总算有所改观。
踩盘当天，小剑还遇到了几位业主，看看他们怎么说的。
住过南湖，住过凤岭北的陈女士，是一家企业负责人，也是江山墅1期业主。她选择这里的原因很简单，一是有山有水，空气好，风水格局不错，平时在江边散步很惬意；第二，距离东盟商务区只有15分钟车程，上班购物也比较方便。
“老实说，仙葫这些年的发展有点慢，感觉有点被边缘化了。好在，今年又看到了ZF对仙葫的力度，也新来了一些大牌房企。”
另一位业主李先生对仙葫的发展心情复杂，但他选择这里不后悔：“早就过了追求繁华，追求名校地铁的阶段了，我喜欢安静的环境，占天占地的别墅，看着邕江，感觉挺好的。”
世茂接盘，3期更值得期待
在售的这批别墅，户户可以看江，且部分已经是现房，又有名校民主路小学的学区优势。
▲江山墅效果图
此处，还想跟各位扒友爆个猛料。
江山墅还有3期，规模超过100亩，也是纯别墅区。
据说，3期将由世茂进行全新规划设计，可能会有100多㎡的小面积别墅，建筑风格、户型设计、园林景观都会是全新的。
3期别墅，位于半山更高位置，视野更好，同样可以做到户户看江，更值得期待。
这里必须多说一嘴世茂。
在南宁，龙岗早期项目世茂茂御府就出自世茂。当时价格很低，但交付品质不低。同在龙岗江湾路的世茂x金科博翠江山，也是世茂操盘。
在全国，很多大城市的地标建筑都有世茂的身影。比如在上海，世茂滨江花园，首创“滨江模式”，2002年荣获基尼斯“中国住宅第一高度”美誉，2004年荣获联合国环境规划署“国际花园社区”人造类金奖。
知名的深坑酒店——上海佘山世茂洲际酒店，被美国国家地理誉为“世界建筑奇迹”，亦来自世茂。
▲上海世茂滨江花园
▲上海佘山世茂洲际酒店
这将是仙葫之福，也是别墅购房者的福。
据了解，江山墅3期新售楼部正在打造中，很有创意，也会很震撼，预计八九月会正式开放。
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