地王的死亡十八式

地王表面风光无限，实则蕴藏着数不尽的辛酸。谁拿，谁知道。大约在2007年，中国房地产市场就得了一种高烧病（偶有降温），地王随即成为全国地产界的明星词语。“面粉贵过面包”，一度流行网络。每每地王现身，都会引来巨大热议。

自古红颜多薄命，邕城地王总坎坷。乔峰有降龙十八掌，地王有"死亡十八式"。

第1式，企业由盛转衰

典型企业如红日东升。

2010年3月10日，红日东升以总价16亿元、单价8650万元/亩、楼板价11033元/平方米拿下金浦路地王，高调宣称要打造南宁第1高楼。

红日地王-南宁国际金融中心规划图

那时的红日，正值鼎盛时期，靠着钢贸生意的红火想来房地产大捞一把。起初气势凌人，连续拿下多幅地块，很快就晋升中国房企500强，更是打出“8盘齐发、整体开发、整体交付”的口号，让不少在南宁混了十余载的地产大鳄都自叹不如。

红日拿下的金浦路地王，也是南宁地产史上迄今为止地价最高的地王。可以说是前无古人，恐怕5年内亦后无来者。

但结局大家都懂了，老板跑路，地王被收回，红日还因违规销售被调查。从此，红日由盛转衰，直至退出南宁地产舞台。

在南宁房地产史上，红日东升只是一个匆匆的过客，来得快，去得也快。虽然，企业由盛转衰的原因是多方面的，但与大跃进天价拿地难逃干系。

第2式，被政府收回

地王被回收的例子屡见不鲜，上面提到的红日金浦路地王也属于这一类型。再如，2013年7月16日拍出的竹溪大道地王。

当时，该地王被名不见经传的广西润洲投资有限公司以2680万元/亩的单价、8933元/平方米的楼板价拿下。从楼板价来看，位列南宁目前所出让土地的第2位，已经与当时凤岭北住宅均价相当。

图片来源：搜狐焦点

结局一样很惨，因未按规定足额交付土地款、为按时进行土地开发，该地块最终被政府收回。

关于广西润洲投资，小剑还真没听说过。既然是无名之辈，高价拿地必有蹊跷。从企业信用网的查询来看，润洲投资竟然是2013年2月5日即拿地前成立不久的一家公司，有猫腻。

广西润州公司信息

再核查才知道，润州投资其实属于广西中美天元集团，而中美天元的实际控制人则是吴东。吴东在广西名声很大，曾身为4家银行的股东，2014年因涉嫌非法从柳州银行骗取328亿元贷款而被捕。

原来，润州投资拿下竹溪大道地王本就不是为了开发房地产项目，玩的是资本运作游戏，即圈地──抵押贷款──贷款后再圈地，如此循环来获得巨额信贷资金。

第3式，变身烂尾楼

地王，看上去很美好，拿在手上很烫手，吃下去伤肠胃。

如果开发商的资金实力不足以支撑地王盘运作，还可能遭遇烂尾。放眼全国，高价拿下的地王，最终变身烂尾楼或者未能成功开发的案例并不在少数。

有的地王结局是这样的

还以竹溪大道地王来说。根据2015年11月20日南宁市国土局官网发布的信息，润州投资拿下的这块地约定动工日期为2014年7月25日，但期满1年后仍未动工开发，被认定为闲置土地，后被收回。

南宁国土局官网消息

而在吴东案爆发后，润洲投资也就不复存在了，更别说开发地王了，此前开发的很多项目均已沦为了烂尾楼。

由吴东及其家族企业2010年10月在玉林开发的“天元翡翠国际”、“天元国际尚城”、“天元海天新城”等楼盘，进入2013年后即遭遇了资金链断裂，最终成了烂尾楼，众多购房者已进行了多次大规模维权。

第4式，含着泪做亏钱的买卖

有句话是这样说的：自己约的炮，含着泪也要打完。

对于有些房企，为了面子，为了声誉，自己拿下的地王，含着泪也要把房子建起来。

地王风光的背后往往是满满的辛酸，开发周期长、利润空间小、市场风险大始终是困扰开发商的地王病。

南宁柳沙半岛的华发国宾壹号就是类似的例子。2009年12月5日，珠海华发进军南宁，以总价24.7亿元、楼板价5878元/平方米拿下柳沙地王，成为当时南宁总价地王及楼板价地王。近6000元/平方米的楼板价，已与当时柳沙在售楼盘价格相当。不少人就预言“危险”。

华发国宾壹号效果图

面粉贵过面包，只好做蛋糕。但蛋糕就一定匹配得了高价吗？就一定是受到客户追捧吗？这是一个问题。

柳沙地王在闲置两三年后才慢慢动工，直到2013年下半年才正式上市销售。由于售价过高，市场接受度较低，以致至今卖了3年，仍有大量房源未售出。

第5式，为别人做嫁衣

地王容易让别人坐收渔翁之利，或者叫成人之美，或者叫舍己为人。总之，犹如活雷锋，充当了助人为乐的角色。

高价拿下地王，最高兴最受益的往往是周边平价楼盘。比如5月18日凤岭北出炉7157元/平方米楼板价地王后，附近与地价相近的楼盘顺势展开营销推广。如此，既利于销售走量，又可以帮助提升房价，别的盘怎能不高兴？

这也是为什么一旦出炉地王后，朋友圈、楼盘公众号常常出现地王周边楼盘发出的“贺电”。随之而来的，可能就是，借你的地价，来跑我的量。

第6式，政策给你当头一棒

敢于高价拿地的房企多数是过于看好市场预期，但预期你真能预料的准吗？一旦市场环境发生变化，就会使得地王销售定价陷入困局。

说到底，地王的命运，关键要看国家政策和宏观环境。很多开发商拿地王，实际就是在赌政策。

虽说2015年以来，国家调控政策持续宽松，但宽松的政策又能延续多久呢？一旦政策来个180度的大反转，地王很可能就会陷入赔本开发或者无力开发的尴尬境地。

比如著名的全国总价地王——总价255亿的广州亚运村地王。2010年，由富力+雅居乐+碧桂园+中信+世茂5大房企联合夺得，该地王后来售价达到16000-22000元/平方米。但是在2014年遭遇滑铁卢，售价大幅度降到9800元/平方米，引发了业主的封堵事件。

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此处省略1万字，代表另外12式。

楼市惊天波涛凶，风流淹没红尘中。几载春秋，浮浮沉沉，地王留给看客们的，绝不仅仅是热闹。或许，背后的经历和遭遇，更值得我们深思。

在小剑看来，地市与股市很相似，地王就是土地股王。股王必定要由多个机构和游资等联手轮番炒作，持续推高股价，最后由不知情的散户来站岗。一旦市场崩盘，最终受害的必定是花了大价钱买了地王之上的楼王的买家。

地王跟股王的爆炒逻辑一样，玩的也是击鼓传花的游戏，谁接了最后一棒，谁就是站岗的傻X。

总结一下，地王有毒，不要轻易碰。没有金刚钻，就别揽瓷器活。

据说6月份南宁将有18幅地块出让，总面积达到1400亩，会不会又出地王？谁又会争抢下地王？

地王不止，房价泡沫不止。

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