南宁要建特大城市，这碗鸡汤别急着喝！

一纸规划，让南宁这两天出尽了风头。

新获批的《北部湾城市群发展规划》（以下简称《规划》）发布，将南宁定位为核心城市，计划建成人口达500万-1000万的特大城市。

这锅特制的高浓度鸡汤，让很多人喝得晕头转向，忘乎所以。

不可否认，《规划》对我大广西北部湾的城市而言是一个重大利好，但还没重大到可以让这些城市马上腾飞的地步。

八哥静静地看大家鸡汤的同时，准备了一盆冷水，客观分析，希望给大家有价值的置业建议。

part1

向特大城市进军

2月17日，广西、广东、海南三省（区）联合在南宁召开了《北部湾城市群发展规划》新闻发布会。

根据《规划》，北部湾城市圈将打造“一湾双轴、一核两极”城市群框架，南宁居于核心位置，被定位为核心城市，将会建成特大城市和区域性国际城市。

北部湾城市群规划范围包括：广西南宁市、北海市、钦州市、防城港市、玉林市、崇左市，广东省湛江市、茂名市、阳江市和海南省海口市、儋州市、东方市、澄迈县、临高县、昌江黎族自治县，陆域面积11.66万平方公里，海岸线4234公里，还包括相应海域。

到2020年，北部湾城市群蓝色海湾生态格局基本确立；到2030年，城市群建设达到国际一流品质。

理想是美好的，但现实如何呢？

part2

人口差距明显

根据国务院发布的城市规模划分标准，城区常住人口500万-1000万的城市为特大城市，是仅次于超大城市的第二类城市。目前符合这一标准的城市有10个，分别为武汉、成都、南京、佛山、东莞、西安、沈阳、杭州、哈尔滨、香港。

根据南宁市最新的人口普查数据显示，截至2015年末，南宁市户籍人口740.23万人，比上年增加10.57万人，增长1.45%，其中市区人口290.46万人，比上一年增加6.08万人，增长2.14%。

实际的常住人口更少，南宁市统计局数据，2015年末南宁市常住人口为698.61万人，与2010年第六次全国人口普查相比，5年共增加32.46万人，增长4.87%，年均增长仅0.82%。

即使按照户籍人口来算，以特大城市500万人的最低门槛为标准，南宁市区还要增加200万人以上才能迈入特大城市的大门。

超200万人口的差距，以南宁市过去5年0.82%的常住人口增长率来看，未来20年都无法完成。

当然聪明的ZF早有对策，去年已经将武鸣撤县并区，所以2016年，南宁市区的人口肯定会有一个大幅增加。

武鸣2015年的常住人口为56.1万人，按南宁市2015年59.31%的城市化率计算，武鸣市区的人口约33.27万人，加起来南宁市区的人口达323.43万人。

尽管如此，离500万人口的差距依然遥远。

part3

产业缺乏，经济薄弱

除了人口，要跻身特大城市的另一个重要指标就是经济实力。

南宁的经济基础之薄弱，实力之落后是众所周知的，尽管近几年在集全区之力的发展之下，南宁的GDP已经牢牢占据广西头把交椅，但放眼全国依然排名靠后（50名开外），与周边省会城市长沙、南昌、昆明等相比，存在明显差距。

2016年中国GDP60强城市

当然，整个广西的经济实力也不咋地，拿2016年全国GDP百强城市排名情况来看，广西上榜的城市的仅南宁和柳州两个，而且都在50名之后，不仅与东部沿海地区没法比，与河南、湖北、湖南、安徽等等中部城市也差距明显。

GDP是一个城市经济实力最直接的体现，虽然南宁城市建设日新月异，座座高楼拔地而起，但并不能掩盖经济疲软的事实。

这一点从南宁目前的写字楼市场便可管中窥豹。与南宁住宅市场火爆相反的是，南宁的写字楼市场几乎跌入历史冰点，不仅库存量高企（800多万㎡去化时间超50个月，住宅库存仅6个月），而且价格出现倒挂，东盟商务区、五象新区不少写字楼售价还没有周边的住宅高。

如五象新区总部基地有写字楼价值竟低至8、9字头，另外写字楼的租金也起不来，据了解青秀某高端写字楼租金低至四五十元，就这样还有不少空置率。

这正是南宁产业缺乏的力证，缺乏产业企业，谁来租用写字楼办公？

所以，对于南宁而言，发展产业才是根本，而非仅仅是建设城市，否则若没有产业支撑，再漂亮的城市也是一座空城。

part4

“抢人”谈何容易

某种程度上，城市规模的扩建就是一场人口抢夺大战。

国务院有关部门数据显示，据不完全统计，截至2016年5月，全国县以上新城新区超过3500个，规划人口达34亿。这些规划能容纳全世界近一半人口的新城，谁来住？

显然，南宁面临的竞争一点也不轻松，而无论人口的增加还是经济的发展，关键还在于政府是否能拿出有效的战略布局，加快相关产业链的发展。

如今看来，南宁乃至北部湾要想依靠自身完成产业上的突围几乎不可能，必须要有持续的招商引资，那么后起的南宁拿什么来吸引外来资本和产业进驻？

这当然少不了良好的题材。可惜的是，去年广西意外落选新一轮的自贸区试点，为本就艰难的北部湾招商雪上加霜。

其实，广西目前的战略，主要是两条腿走路，一条是北部湾，一条是西江经济带。前者以南宁为主，串联北钦防，面向东盟；后者以桂北、桂中、桂东南的柳州、贵港、梧州等为主，面向珠三角。

面向东盟，无论是自身经济体量，还是区域的辐射带动能力，北部湾只能说有潜力缺实力；面向珠三角，经济下行的大背景下，作为空间也有限。

以珠三角产业转移为例，广东首先考虑的是粤东西北的的发展和振兴。因此，产业转移向广西倾斜的转增空间几乎可以忽略。

如今打出北部湾城市群的概念，联合广东、海南两省一起，画了一张升级的“大饼”。但细想似乎只能停留在画饼层面，因为海口、湛江比南宁更弱，尤其是海口GDP才1000多亿元，本身需要巨量的输血，才能实现跨越式发展。

可见困局并未从根本上解决。不过，也没必要过分追求所谓的大城，毕竟从来都是小城更宜居！

part5

对房价的影响

房价上涨是综合因素作用的结果，供需、土地、成本、通胀、GDP增长等，但根本还是供需，而供需的本质就是人口和收入。

如果单从《规划》来看，随着城市规模的快速扩张，未来人口迅速增长，并且收入水平也能跟上，那么房价上涨也是水到渠成的事，不过这是理想状态，现实未必如愿。

如果在这个过程中，没有扎实的产业支撑，房产购买者多为外来投资客，房价的上涨反过来会成为阻碍城市发展的瓶颈，毕竟一个城市发展的活力来自民营经济的充分释放，高房价就会对实体经济形成吸血作用，对创业创新经济形成扼杀。

不过对于土地财政有着严重依赖的ZF是否会想这么多，就不得而知了。

长远看，南宁的房价还有上涨空间不假，但短期内已经有所透支也是事实，毕竟就南宁普通民众目前的收入水平，买房是越来越难。

今年政策偏紧是大趋势，房贷收紧只是时间问题，当前南宁严格执行限涨政策，凡是售价高于备案价的均不予备案，以致不少近期新开的楼盘至今无法合同备案；而新备案的价格若高出周边太多住房局也一律不接收，引得一批楼盘只好通过做精装来提高售价。

买房自住是没办法的，看菜吃饭，按需选房就好，价格合适，户型中意下手就是，注意最好选大品牌房企。

至于投资，只能说击鼓传花的游戏，只要不是最后的接棒者，你就是安全的！

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