售楼部开放1个月（9月22日开放），位于玉洞大道东的华润置地悦年华计划于10月28日开盘，一向“慢工”的华润加快了步伐。
对于华润置地悦年华这种新型的“康养”居住模式，市场上的说法褒贬不一，不少扒友私聊扒房君：悦年华到底值不值得买？
Part 1
高溢价，地段是唯一？
就“值不值得”买这个问题，扒友在“地段”这个因素展开了讨论。
有扒友认为，悦年华不是地铁一线，楞塘湖板块成熟度低，不太看好。
显然，这种观点的扒友认为“地段至上”。
为什么一定要讲地段？无非是看中地段带来的高溢价能力。
长期以来，买房“地段、地段、还是地段”的金句被不断洗脑，楼盘占位被奉为判断项目价值的最大考量因素。
有好占位就一定会高溢价？
看实例。
▲凤岭北部分楼盘分布
同在凤岭北，房龄相近的不同楼盘，二手房价价差可以达到4000-5000元/平。这种同一地段价格差距大的又何止凤岭北？！
十三妹认为，地段固然重要，但绝不是实现高溢价的唯一因素。
食材是一样的食材，差别在厨师。
而地产的厨师正是操盘的房企，说到底，就是品牌。
说到品牌，品牌房企扎堆的板块——五象湖同样最具说服力。
2016年销售时正面交锋的“万绿宝合华”，当年带装修均价6500-7000元/平，如今二手房价如何？
为公平起见，十三妹选择同一统计口查询。
▲“万绿宝合华”二手房均价表
（数据来源：房天下）
从涨幅看，普遍上之间涨46%~56%，涨幅最高的当属华润24城（如按其首期4999元/平算，涨幅达69%）。
虽地段同属，价值仍有差异。
显然，“地段”并非至上，地段+品牌才是实现高溢价的“双轮驱动”，缺一不可。
Part 2
华润悦年华地段中庸？
再说地段，有扒友评价悦年华地段“中庸”。
什么样的地段算“优等生”，学区因素排除（教育资源为房屋交付后教育局统一分配，期房阶段不作探讨）。
80%扒友一定回答：地铁房。
可，南宁7条地铁线（1号线~5号线、机场线、武鸣线），157个地铁站，沿线楼盘无数，个个值钱？
话不多说，先看悦年华的地段图。
▲华润悦年华地段位置图
从区位看，悦年华距离五象总部基地约3公里，与良庆大桥南片相连。
位于广西第一门户大道玉洞大道上，BRT2号线（玉洞新良路口站）、机场线贯通，板块作为一个全新的后起新秀，规划前置，路网发达。
▲BRT2号线站点
同时处于楞塘中湖头排，拥有一线湖景资源。
项目东侧规划有小学、中学等教育配套。
占据城市门户大道、BRT站、地铁、湖景的楼盘为数并不多。
当然，悦年华确实无法与五象核心区相比，同时也存在新区的通病，楼盘目前处于开发前期，成熟有待时日。
不过这一板块目前已聚集了如华润、融创、万科、龙光、阳光城、大唐等品牌房企。加上五象新区核心板块逐渐成熟，从今年的土地出让可以看出，悦年华这一板块，正逐渐成为土地出让的主角。
Part 3
“康养综合体”到底是个啥
悦年华的“康养综合体”与“养老地块”的联想，多数扒友总是先入为主地把整个悦年华当成“老年人社区”。
其实，“康养综合体”的重点应该划在“综合体”上。
这要从地块的规划说起。
▲悦年华规划分布图
▲悦年华规划图
规划上，悦年华将住宅区和颐养社区分地块开发。
颐养社区作为配套单独与地块二、三开发运营。
项目将中国传统模式（居家养老、社区养老）和西方现代养老模式结合，让居住与康养不用分开，实现“三代同堂”，覆盖全龄阶段的新型康养综合社区。
说起“康养综合体”，十三妹感触良多。
年龄越来越大，肩上挑着的不仅是繁忙的工作，还有上有老下有小的责任。
经历过“单位+医院+家”3边跑的“夹心层”，一定有过《老有所依》里江木兰（刘涛饰演）手上工作放不开、老人生病需要陪护、家里小孩没人管，导致生活一团糟的困窘。
▲《老有所依》剧照（来源网络）
像悦年华这样的“康养综合体”，缩短的不仅是看护的时间和空间成本，更是三代人之间心的距离。
当然，这种新型的居住模式，则看个人的喜好程度与接受度。
Part 4
均价13000无外收值不值？
悦年华本次推售的是1号楼和7号楼，户型有110平三房和125平四房。
▲悦年华首次推售楼栋(1#、7#)
关于价格，据说跟此前八哥预测的差不多，预计均价13000元/平米，最低有12500元/平米的。
悦年华地块去年拿地总价10.5亿，其中地块一楼面价就高达5000元/平，剥除4万平米的产权移交房，楼面价超7000元/平无疑，加上3000元/平建安成本，3000元/平精装标准，所以定价13000元/平米不意外。
关键是有无外收。
为此，十三妹以购房者身份专门进行了打探，华润置地明确表示无任何茶水费无捆绑销售。
若果真如此，与周边楼盘的售价差不多。目前周边楼盘主力价在11000-14000元/平米之间，当然这是不算外收的。
根据SS算的置业计划表，110平三房两厅两卫首套首付约31.9万；125平四房两厅两卫首套首付36.3万。
▲悦年华110平三房置业计划表（首套）
▲悦年华125平四房置业计划表（首套）
对于刚需或者偏改需型购房者来说，在五象这样置业门槛算是偏低的了。
综合来看，悦年华目前看地段略弱，但品牌实力毋庸置疑，首期均价13000元/平米并无外收只能说还算公道，至于是否合适看个人接受能力。
另外，项目作为城市康养综合体，板块成熟度不足等，也要结合自身需求综合考量。
【楼盘档案】
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文/十三妹 编/小二郎
本文版权为“扒房”所有
【温馨提示】
本文所涉及项目介绍与点评，仅供参考。“扒房”力求客观真实，但难以涵盖项目所有信息。
扒友若有意购买，请务必注意了解项目及周边不利因素，样板房非交付标准明示。并在签署各类法律文件时，仔细阅读相关条款。
如有仍有疑问，欢迎后台留言单独咨询。
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