雷军说过：“站在风口上，猪都能飞起来。”
两三年前，堪称三岸的高光时刻，万元地王频出，房价直喊2万+。
现今潮水退去，那些迟迟未亮相的高价地要如何破局？这样的难题摆在三岸一宗万元地块面前。
拿地三年，三岸地王破土而出
2019年6月，三岸一天拍出3宗万元地。
其中，玉桶金以1.34万+元/㎡实际楼面价，拿下约52亩低密地块。
▲2019年6月，三岸一天拍出3宗万元地
然而，整整三年有余，该地块未见动工，悄无声息。与它同期拿地的美的悦江府，都快交房了。
▲玉桶金三岸地块 ，拿地三年未动工
直到今年7月，事情出现转机，广西建工控股公司第五分公司中标“绿城·凤起邕江”施工单位。
从披露信息来看，中标项目位于南宁市青秀区桂海外环高速东侧、凤岭南路南侧，恰好是玉桶金三岸地块。
▲今年7月，广西建工控股公司第五分公司中标项目
这也进一步实锤玉桶金牵手绿城，共同打造三岸万元地块。
当时我实际看了下，该地块只稍微做了平整，还没大规模动工。
▲2022年7月12日，地块平整
时隔数月之后，我再次来到三岸发现，该地块已破土动工，个别楼栋已经起到二楼。
现场有大型机械作业，外围内侧还有简易工棚房，俨然一幅热火朝天施工景象。
▲2022年11月29日，楼栋破土而出
换而言之，蹉跎三年半后，三岸玉桶金万元宗地终于动工，打破了此前或被沦为闲置地块甚至被收回的谣言。
几度易名，现定为凤栖系
复盘这宗地块，它的命运颇为曲折。这块地几度易名，背后牵扯出一系列连续剧，值得玩味。
最开始，项目携手金科，释放案名为金科琼华九璋，欲打造为金科旗下的豪宅产品“琼华”系。
再后来，它又悄悄更名为金科紫来湾，“琼华”系这个头衔给了金科在五象南的项目。
就在大家认为双方的合作八九不离十之际，事情的走向又变了。
2022年4月，该地块合作开发商金科退股20%，由幸福集团旗下玉桶金100%持股。
▲金科退出，绿城来了
2022年7月，有消息传出，玉桶金携手绿城将打造绿城顶豪“凤起”系，甚至连案名都传出为“绿城凤起邕江”。
不过，到了今年11月，南宁市自然资源局发布一则公示透露，该项目案名为“凤栖邕江”。
▲原来叫金科紫来湾，现在叫凤栖邕江
别看“凤起”“凤栖”一字之差，当中还蛮微妙的。
有业内人士透露，三岸这个大概率不是“凤起”系，而是绿城另一高端产品系“凤栖”，主打新宋式风格。
▲项目现定为凤栖系
而绿城和幸福集团的合作，极有可能复刻绿城春江明月，都是走代建模式。
至此，三岸这宗拖了3年有余的地块，算是告一段落。
根据最新规划，绿城凤栖邕江规划7栋高层和11栋低层住宅等，主力面积为292-372㎡，明显是直奔豪宅打造的。
▲项目有公租房
不过，项目总户数有391户，却有202户为公租房，占据半壁江山。这些公租房全部集中于4#楼，位于小区东北侧。如此来看，项目豪宅属性还不够纯粹。
可惜生不逢时？
几经波折，3年的兜兜转转之后，玉桶金携手绿城打造凤栖邕江。
现在项目已正式动工，但摆在它面前楼市行情，早已与当年火拼拿地的架势不可同日而语。
首先，3年里，房地产从巅峰跌落至低谷，行情急转直下。
现在的地产行情到底如何，就无需赘言。
仅看一个数据，南宁新建商品住宅月均2000多套的销售量摊到200多个主流楼盘里，你算算，每个楼盘每个月能卖多少套？
日前，三岸板块的中铁西派御江，当初地价1.5万元/㎡，现在部分房源售价1.3万元/㎡上下。
房价不如地价，割肉卖房已是常态。
再加上，购房者消费信心低迷。
信心比黄金重要。大疫三年，很多人手里要么没子弹，要么捏紧了现金流，不敢消费，市场预期并没有得到根本性的扭转。
而博翠山延期交付，一定程度上对该地块产生影响。
作为一家不知名的本土房企，玉桶金敢于在2019年6月年力挫各大房企豪取该地块，与博翠山当时成功的营销、火热的销售战绩不无关系。
但命运早在暗中标好了价格。
纵然有“绿城”这块招牌，但如今博翠山延期交付，未免又会对这幅地块后续开发与口碑造成一定的影响。
难不成，它真的可以做到准现房或者现房上市销售？但眼下的资金流又谈何容易？
做个假设。
假如当年它拿地之后就启动开发，抓住2019年下半年至2021年上半年楼市高潮的末班车，结局或许与现在完全不一样。
毕竟，与它几乎同期拿地的建发央玺、龙湖盛天双珑原著、稍晚一些拿地的建发五象印月等万元地价盘，后来的销售既叫好又叫座，现在已进入清盘阶段。
▲几乎同期拿地的项目，要么清盘，要么即将交付
危中也有“机”
玉桶金的这宗地块一波三折，时隔3年半才进入开发阶段，当下的市场环境早已不同。
但危中有机，在我看来，这个盘也蕴藏了机会。
虽然当下楼市大环境不乐观，但整个市场筑底的过程也差不多完成了。
再加上救市“三箭齐发”，力度一个比一个猛，整个市场开始拨开云雾，逐渐明朗起来。
换而言之，待该项目上市时，楼市最难熬的阶段或许已经过去，正稳步恢复。
再者，玉桶金选择与绿城合作开发，算是找对了合作方。
绿城在南宁代建的绿城春江明月在南宁一炮而红，树立了良好的招牌。
如今打造的凤栖邕江，从产品、规划等指标来看，上市销售的住宅是292㎡以上的大平层，均剑指高端。可见，它还是有些产品理想与情怀。
与3年前相比，如今的三岸基础配套大致兑现，学校、商业等均在推进，不再是靠着一纸规划就卖房。
整个三岸板块，算是一个“小而美”，偏改善的区域，对于高端客群而言，还是比较优质的选择。
现在，它找来了个比较靠谱的合作伙伴，后续开发销售顺利的话，或对博翠山的破局有一定的助攻。
你猜，售价会到2万+吗？
复盘幸福集团的这块地，的确颇为曲折。
假如它明年上市，以绿城凤栖邕江这个产品，再综合项目的地价，你觉得它会卖到2万+吗？
按照常理来说，地价超过1.3万元/㎡，加上建安成本等各种成本，至少售价2万+才有利可图。
但现在的市场，早已不能以常理来度之。
毕竟，高开低走的楼盘一抓一把，房价比地价便宜的房源也屡见不鲜。过去传统的楼盘销售逻辑体系，放在现在或者明年，已经没什么逻辑可言。
对于一些楼盘来说，去化速度远比溢价更重要。跑得快，亏得少，就是赚。
当然，以绿城凤栖邕江的产品，相信部分产品还是可以以2万+的售价俘获高端客群的心。
但需要跑量的情况下，或许也可以捡漏，就像现在的中铁西派御江部分1.3万元/㎡上下的房源。
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