6.3%利率降到4.1%有个新操作，但你可能会没老婆

临近年底，南宁楼市悄无声息炸出一大瓜，广西首笔“带押过户”落地。

大喜过后，二手房“带押过户”如何操作？要按新房贷利率算吗？

这些疑惑，本篇一一解析。

南宁能办理“带押过户”了

日前，有媒体报道，建行广西分行发放全区首笔“带押过户”二手房贷款。

▲相关报道文中提及，建行与南宁市住建局、南宁市不动产登记中心对接，先行先试，促进广西首笔“带押过户”落地。寥寥数语，信息量极大。一则，除买卖双方之外，“带押过户”还涉及银行、住建局、不动产登记中心三方，想要促成需各方配合；二则，这是广西首笔成功落地的案例，意味着南宁也能办“带押过户”了。而此前，相关部门在领导留言板上透露，南宁市已将“带押过户”政策落地实施。

▲重磅政策扒房也是第一时间跟进，那时南宁二手房“带押过户”仍在试行阶段，尚未正式实施。

不足个把月，广西首笔“带押过户”落地，利好兑现速度一直很快。

“带押过户”是指存在抵押的房产，不用提前还贷就可以完成交易、过户，并发放新的贷款。

而此前，需要卖家向银行申请提前还贷，房子解押后过户给买家，买家才能得房。

银行：目前试行，想办可办收到消息，我第一时间咨询相关银行。建行表示，广西首笔“带押过户”落地，确有其事。工商则透露出更多的信息。首先，南宁目前只有建行、工商办理二手房“带押过户”，仍在试行阶段，具体细则还没出，每个银行不一样。工商表示 ，想办理“带押过户”，可以操作，具体到柜台咨询。那么，“带押过户”如何操作呢？工商是这样解答的。①确定交易后，买卖双方向住建局推出的二手房交易资金监管服务平台申请设立监管账户，买家申请贷款，银行审批通过；②买家把首付款等打入监管账户；③买家、卖家、银行三方，在不动产登记中心办理解押过户；④银行收到新抵押权证放款，房款从监管账户直接打给卖家，一手得钱，一手得房。

▲广州华夏银行“带押过户”流程，仅供参考发现没？南宁“带押过户”政策的施行，需与今年11月住建局上线的二手房资金监管线上服务打配合。

▲申请二手房交易监管有官方作为第三方监督，整个资金操作流程加了“安全阀”，更放心。换而言之，正是这道“安全阀”，二手房“带押过户”才有了操作的可能性。你看别小看监管账户，堪称整个“带押过户”流程的精髓所在。试问如果是个人账户，银行能放心办理抵押变更吗？答案显而易见。

不动产：银行先同意，线下办理所谓“带押过户”，顾名思义带着抵押过户，也能办理新的贷款。不动产登记中心工作人员告诉我，想要办理二手房“带押过户”，要先征得银行同意。也就是说，首先需银行确认买卖双方资质，并有开通办理“带押过户”业务，才能申请办理。目前，南宁仅有建行、工商试行，其他个别银行表示，暂未收到通知，估计后续会跟上。如若银行同意，买家、卖家、银行三方要带上相关资料，一同前往不动产登记中心办理。对于买卖双方，需要带上身份证、房产证等，买卖合同现场有模板，可以当场签署。此外，还要同意办理证明。而银行，则是抵押变更相关合同。此外，不动产登记中心工作人员特别强调，“带押过户”只能线下办理，而且建议办理“带押过户”时，买卖双方和银行先到不动产登记中心咨询，确定能办理后，再后续跟进。不仅如此。此前有人说，买家要“继承”卖家的高利率。该工作人员证实，“带押过户”将执行新的贷款利率。比如，王某2019年买房，房贷利率6.3%，现在他想卖房；刘某想买二手房，作为首套房。假设两者“带押过户”交易，刘某的房贷利率为4.1%。如此一来，不排除有人借“带押过户”降低存量房高利率。但不建议这么做，会存在一定的交易风险。我了解到，广州华夏银行要求“带押过户”买卖双方不得为直系亲属等。目前，南宁“带押过户”仍在试行阶段，各家银行细则未披露，会不会限制买卖双方非直系亲属或“假离婚”等，还有待商榷。

加速二手房市场流通要搁以前，二手房交易必须解押才能办理过户，面临两大“拦路虎”。一方面是，提前还贷解押。这一大笔解押资金，要么是卖家筹集资金，要么是买家提前垫付，要么是走中介“过桥”给2%-5%手续费，增加交易成本。比如总价100万元的房子，光“过桥”费就要支出2万-5万元，更何谈其他税费。另一方面，买卖双方或承担风险。又或者，为促成交易，房子是先完成过户给买家，卖家可能面临“房钱两失”。万一买家没通过银行审批，为避免违约，得想方设法全款买下。而“带押过户”，不需要先解押便可办理过户，且由银行直接打入卖家账户，随后买家得房。倘若“过户”不成功，房款还能原路返还，双方风险降至最低。毫无疑问，“带押过户”的落地并大面积铺排，能极大促进二手房市场流通，也有利于楼市复苏。

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