3.6%利率来了，降存量房贷利率还有多远？商贷下调10连问

6月20日，5年期LPR下调10个基点，降至4.2%。随即，南宁各大银行发布最新利率，首套3.6%（LPR-60BP)，二套4.8%（LPR+60BP)。

▲南宁新利率关于南宁利率跌至3.6%，扒友们有一万个小问号……扒哥针对典型案例做答疑解析。

基点下调，存量房/公积金能享受吗？

案例①：扒哥，这个3.6%是固定永久嘛，还是每年都有变动的？扒哥：不是固定永久的，现在商贷买房都是浮动利率。南宁首套利率3.6%＝LPR（4.2%）-60个基点。其中，LPR由央行按照市场调控，是浮动的；而-60个基点则是固定加点，一旦定下来不会再变。就算以后LPR上升4.6%，你的利率算法4.6%-60个基点，为4%。相当于一直享受利率优惠。所以说，-60个基点才是关键所在。要知道，在前几年，不乏有扒友加点100-150个基点。值得一提的是，最终敲定利率是以银行放款当天的利率为准。案例②：降息10个基点，公积金利率也会下调吗？扒哥：不会。住房贷款分为商贷和公积金贷。目前5年期LPR下调针对的是商贷利率，公积金利率是另一种范畴，这完全是两码事。
去年9月底，央行决定下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）利率由2.75%调整为2.6%，5年以上利率由3.25%调整至3.1%。需注意的是，公积金利率的调整不仅是新房可享，同样惠及公积金贷的存量房。今年起，不少人公积金从3.25%降至3.1%，也是公积金贷的存量房利率调整。某种程度上来说，公积金利率相当于是“固定利率”，想要它降，需要央行另行调整通知。
案例③：我最早4.9%，后面降到4.75%，现在4.2%还能再降吗？扒哥：可以的。存量房选择LPR浮动利率，每年的“重定价日”会调整一次。如果你的“重定价日”是6月20日以前，则需要等到明年才会下调至4.65%；假设是6月20日以后，那么过了今年的“重定价日”后，其商贷利率可能为4.65%。

▲重定价日调整利率

史上最低3.6%利率谁能享？

与公积金“认贷又认房”政策不同，目前南宁商贷执行的“认贷不认房”政策，有一定触发条件。

根据政策，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，可执行首套房贷款政策。

对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，商业银行根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

换而言之，无论名下几套房，只要结清贷款，还能刷新1次贷款买房机会，按照首套利率3.6%来算。

案例④：这个政策是针对什么人群？在南宁利率全国最高的时候买房了，现在能享受全国最低的3.6%利率吗？

扒哥：该政策主要鼓励有意向购买首套住房的“刚需”购房者，这类客群一直在观望等待，对价格比较敏感，利率降低后或能刺激他们购买。

此前高利率上车的业主，房贷利率的加点是固定的，利率只能跟随LPR浮动而调整，并不能享受南宁现行的3.6%利率。

案例⑤：5月刚买的房，利率是3.7%，可以降吗？

扒哥：如果6月20日前已放款，那享受不到了。但如果尚未放款，还能享受3.6%利率。

首套二套到底怎么算？南宁首套二套认定标准，是看在南宁有没有房，全国范围内有没有过住房贷款记录。简而言之，认南宁的房全国的住房贷款。如何理解呢？直接看各位扒友真实故事。案例⑥：第一套结清贷款的话，第二套贷款利率多少？扒哥：该扒友名下已结清贷款，触发南宁商贷“认贷不认房”条件，再买第二套首付比例为30%，利率为3.6%。案例⑦：首套买二手房也能享受新利率吗？扒哥：可以的。首套、二套是购房者名下在南宁的房子数量，没有新房、二手房之分。案例⑧：别的城市名下有房，南宁名下无房，首付和利率分别是多少？扒哥：这事分为3种情况。一则，别的城市房子有过贷款记录且没还清，南宁买房算二套，首付30%、利率4.8%；二则，别的城市房子贷款已结清，南宁买房算二套，同时触发“认贷不认房”条件，首付30%、利率3.6%。即，首付按二套，利率按首套来算；三则，别的城市房子全款买的没有过贷款记录，南宁买房算首套，首付比例20%、利率3.6%。案例⑨：第一套房已经还清贷款，如果再买一套的话，利率算一套还是二套啊？扒哥：利率算首套利率，为3.6%。

高位站岗，降低房贷支个招案例⑩：2019年6.3%利率买的房，现在有什么办法能调整一下利率？扒哥：目前主流的降利率方法，无非是商转公、对敲、提前还房贷等，各有优劣。
先看“商转公”。如果该扒友有公积金，且是市直的。他想要“商转公”需要满足以下条件：

①已取得不动产证；

②连续正常缴存6个月以上；

③商转公不能办理组合贷款，超过公积金可贷部分（普通最高80万元），需要先结清；

④商转公必须在商贷未结清下，才能申请，且不能超过商贷剩余年限。

办理“商转公”的前提条件是取得不动产权证书，对自住住房拥有完全产权，可以以房屋价值全额设定抵押。

一旦顺利“商转公”，月供能省下2千多呢。

如果是区直公积金，目前已经暂停，耐心等等。

其次“对敲”。俗称自买自卖。简单来说，就是亲属、朋友之间的买卖，相当于洗了一遍房贷。南宁现在虽已实施“带押过户”，操作空间挺大，但普及面窄，成功的例子少之又少。实操中，有不少人仍会选择走中介，给过桥费。再者经营贷。更有甚者，铤而走险走经营贷。我并不建议这样做，经营贷是条野路子有抽贷风险，利差也没想象中那么低，适合“钞能力”强的，普通打工人玩不转。最易操作的是提前还贷。手里有点钱就提前还贷吧，门槛不高，操作更简单。倘若没钱，只好该站岗就站岗。