2018-2021年上车买房的人，的确是高利率的“接盘侠”。
那时的利率有多吓人呢？
首套6%以下就要偷笑了，6.1-6.2%是主流，二套6.5-6.6%见怪不怪，更有甚者，“双合同”时有的人精装贷甚至逼近7%……
可如今呢？
商贷首套4.1%，二套4.9%，而且还有下调的趋势。这落差，谁看了不说一声前几年的买房人是“冤大头”呢？
于是，不少人都开始琢磨着将存量房贷（即现在背负房贷）的高利率“变”成低息贷款。
“降贷”生意悄悄火了
利率高位站岗的“接盘侠”们，面对5-6%以上的房贷利率，可谓欲哭无泪。
那么，如何将高利率转成低利率呢？
商转公、对敲、转经营贷……扒房曾做过相关文章（详情请戳《南宁房贷利率狂降，6.6%站岗的人不哭，还有救》）。
商转公，其实是最合法的路数，也是优惠力度最大的一种。
然而，商转公也有不少限制条件，比如很多单位不缴纳公积金，个人缴纳又不支持……这些成为了拦路虎，将很多人拒之门外。
这样的行情下，有一门“生意”突然火了起来：降贷业务。
▲朋友圈里充斥的降贷广告
按照这些广告的说法，成功降贷之后，利息大幅降低。
比如，之前你的商贷利率6.3%，找中介可以低至3.3-4%，100万贷款1年省2.65万元利息，10年26.5万，30年79.5万……
试问普通人，一辈子去哪赚这几十万？
▲“转贷通知书”
更有甚者，有的中介声称可以贷到2.8%的利率。与6%以上的利率相比，这简直是“诛心”，巨大的诱惑，换谁不心动？
那么，这些中介是如何操作，帮你把房贷降下来的呢？
这里面的门道，涉及到一个关键：经营贷。
算个账，百万房贷能省多少？
经营贷，顾名思义，就是企业用于经营的贷款，主要是针对中小企业或者个体工商户。
与银行消费贷、快贷等众多产品相比，经营贷的利率相对低，普遍利率3.5-4.5%，贷款周期最长可达10年等，是中小企业用于经营相对理想的融资产品。
然而，前几年上车买房的存量房贷与现行频频下降的利率，让不少人挖空心思要“降贷”。
经营贷的特点，让不少人看到了降贷的希望。
以125万的房贷与经营贷做个对比，就一目了然了。
▲125万房贷
▲某行125万经营贷（仅供参考）
以某行一款经营贷产品为例，利率3.7%，5年期，先息后本，每年1-11月的利息月供3000-3800元，当年的12月还本金6.25万元。
5年下来，利息总额20.8万元，5年后再还剩余100万本金，本息合计120.8万元。
相比30年房贷产生的利息总额，5年期的经营贷产品，累计还款总额大幅下降，只为原来的一半，但到期后需要一次性付清剩余本金，门槛相对高。
有人可能会说，你拿30年房贷这么比，利息总额当然会高了。换个角度理解，经营贷5年期的操作，不就像是提前还款吗？5年之内提前还清房贷。
假如设定现有房贷5年内提前还清，账本也很清晰，利息总额21万，累计还款总额146万元。
▲5年提前还房贷本息表
也就是说，不管怎么比，经营贷实际产生的本息都相对低。
而且，经营贷的还款方式，前低后高，对于实际用于商业经营的人来说，的确很大程度上使现金流更充裕，赚到钱后再还款，不失为一种不错的融资手段。
原来是这样的“骚操作”
经营贷，本身是一款不错的产品。然而，一旦被钻空子，它也会变了味。
普通人并非个个都开公司或者有门面经营，但经营贷的低利率以及借款周期长，这让不少中介看到了商机，于是催生了一门“降贷”业务，可以“一条龙”服务。
具体怎么操作呢？
首先呢，你得有营业执照以及经营场所，这是多数普通人想贷经营贷的第一大拦路虎。
如果没有，不少中介告诉我，他们会包办，帮忙解决。
剩下的大致操作如下：
1、通过借款或过桥资金结清房贷；
2、以借经营贷的名义拿房子去银行抵押，借出款项；
3、用到手的经营贷还掉过桥资金和借的款，利率从6%左右的房贷，变成了低利率的经营贷……
其中，第二大拦路虎便是先结清房贷。
“我要有钱结清房贷，我还借什么经营贷啊……”所以，中介可以提供过桥资金帮忙解押。
因此，中介在其中则收取过桥费以及借款总额2-3%的费用，部分中介还会收取额外2000-3000元不等的服务费。
假如你需要借100万元，这一来一回的中介费，可能会达5万-6万元，这笔服务费也纳入你的贷款成本之中。
风险不小，其实真没这么香
经营贷与存量房贷巨大的利率差，一番捣鼓若是能操作下来，对于不少人来说，的确省了一大笔钱。
但经营贷对于普通人来说，也存在不少风险。
①银行抽贷。
央行三令五申，经营贷主要用于经营生产，提振实体经济，严防流向房地产。目前南宁市面上大部分的降贷操作，基本都属于经营贷变相流入楼市。
▲银行严禁经营贷流入楼市
一旦被银行查出款项未履行“贷款用途”的相关规定，银行有权宣布贷款到期，提前抽贷。
若银行一旦抽贷，将打得很多人措手不及，你上哪去筹措这上百万的贷款？
“降贷一时爽，抽贷火葬场”，你自己掂量掂量。
并且，个人被抽贷之后，其征信等也会受影响。
②后期还款压力大。
经营贷的月供，前面的月供相对于房贷等额本息来说，的确轻松不少。但是一旦到期之后，本金需要一次性结清。
这对于还款人来说，需要有稳定的高收入，“钞能力”相对强。如果只是普通打工人，还真不适合。尤其是疫情当下，很多人收入不稳，现金流吃紧。
之前，不乏有从6.5%房贷利率降到3.5%而后悔的案例。
③利差没那么夸张。
经营贷看起来利率低，但不同的银行产品玩法也不一样。一般来说，贷款期限越长，利率越高，不少10年期的产品，利率达4.5%左右，并没有想象中的“低到尘埃里”。
中介打出“2.8%低利率”，不乏存在噱头，只有极少数优质客户可以享受。
再加上中介服务费等各种成本叠加，都增加了贷款的成本。
另外，部分银行经营贷需要定期续贷，有可能3-5年续签1次，先还清本金，再续贷重新发放贷款。这期间，有可能又涉及到过桥资金。
所以，很多人根本玩不转。
“难道我只能当个冤大头？”
谁曾想，才过了短短2-3年的光景，利率已经是云泥之别。对于前几年高位上车的人来说，破6%的利率的确是“插刀教”。
所以，才会有人想方设法降贷，甚至不惜钻空子。
前几年利率换锚时，不少人虽然选择了LPR，LPR下降时，次年房贷利率也会跟着下降。
但利率=LPR+加点，彼时，不少人加点十分夸张。100BP、140BP屡见不鲜。现在呢？加点是负数。
存量房贷仅仅LPR下降，但加点不变，无异于杯水车薪。
近期，不少人呼吁，存量房贷跟着最新利率调整。
作为一名利率5.8%的人来说，我也希望存量房贷利率狠狠地被打下来，缓解一下这些房奴的压力。
我认为，理想很美好，但很不现实，基本很难落地。显然，这明显违反了商业规则与经济规律。
当下，对于那些高位站岗的人，最安全稳健，优惠力度最大的是“商转公”。假如有条件，那么还是走这一条路子吧。
但政策具有周期性与限制性，能转趁早转，免得哪天政策说变就变了。
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