带火南宁院墅的高端玩家，这次又在五象露了一手

都说这是一个信心比黄金重要的时代。楼市触底，信心何来？大规模的“保交付”？越来越猛的“救市”政策？远远不够。购房需求从未消失，但分化也越来越明显。楼市的普涨时代过去，改善当道，大家真正关心的是，房子是否物有所值。既靠谱，又让人怦然心动的好产品出现，何愁没有信心？

又一个让人心动的叠墅这几年，院墅产品一跃成为南宁楼市的爆款，出一个爆一个，有些甚至一房难求。带火院墅产品的房企，正是保利。6年前，保利率先给南宁带来院子产品，一炮而红。如今时隔6年，保利明玥江山叠墅新品亮相，建面约172㎡下叠实体样板间开放。小襄提前参观了，确实是心动的感觉。它拥有约6.2米层高的全明地下室，加上地面的两层，实得四层，层高均达约3.1米，超过大部分住宅标准。

▲建面约172㎡下叠剖面图（仅供参考，以实际为准）走进样板间，第一眼并非是惊艳，而是舒适，特别是“前庭后院”。它并非市面常见的小院子，实际拓展面积加起来有约86㎡，双院子使得生活功能和休闲功能分开，前院可以随意种花、养狗养猫，或者露营、派对、聚会，简直不要太爽。

▲前院很宽（样板间实景图，装修仅供参考，非交付标准）

▲前院整体航拍（样板间实景图，装修仅供参考，非交付标准）

▲前院实拍（样板间实景图，装修仅供参考，非交付标准）一层开间有约7.7米，采光面大，可以打造成现在流行的LDKG豪横一体化空间，居家活动空间和社交空间都无比阔绰。

▲一层LDKG一体化，空间阔绰（样板间实景图，装修仅供参考，非交付标准）二层能做出3间卧室，实现真正的动静分区；南面还有长达约6米的露台，拓宽私人空间。

▲主卧能做出独立衣帽间（样板间实景图，装修仅供参考，非交付标准）夹层拓展出来的空间约55㎡，可以按喜好打造成为会客厅、游戏房、影音室等功能房，和居室互不打扰。

▲夹层装修示意（样板间实景图，仅供参考，非交付标准）下叠负一层（含车库），实际拓展面积约95㎡，预留更多改造空间可能性，可做3位车库，还能打造额外的休闲娱乐空间。

▲负一层空间可以自由发挥（样板间实景图，装修仅供参考，非交付标准）

▲车库也可以自由改造（样板间实景图，装修仅供参考，非交付标准）

▲采光井设计，地下室并不压抑（样板间实景图，装修仅供参考，非交付标准）综合起来，建面约172㎡的叠墅，实际拓展率约142%，超过市场平均水平；至少4房4厅5卫的功能，无论三代同堂，或二胎、三胎，住起来都绰绰有余。可能单看数据并非很惊艳，但它最特别的地方在于，稀缺。南宁核心区叠墅产品如同凤毛麟角，未来也很难再有新供应，卖一套少一套。在五象滨江核心区，它家更是唯一在售新品叠墅。光凭这一点，就足已让人心动。

坚持了六年，不疾而驰如今楼市行情不复当年，市场上已经很少出现惊艳的产品。当然，保利是个例外。最近这段时间，从保利冠江墅二期，到保利明玥江山，院墅产品不断刷新市场的认知。回头发现，保利在南宁做院墅产品，已经坚持做了6年，看似不紧不慢，但不鸣则已，一鸣惊人。从保利山渐青、保利冠江墅，以及现在的保利明玥江山，产品不断迭代升级。比如保利和院负一层的下沉式庭院设计，保利冠江墅二期院墅退台设计，保利明玥江山叠墅开间达到约7.7米等设计，都是迎合需求的创新。

▲保利冠江墅二期院墅退台设计6年来，保利变了，似乎又没变。变的是不断迭代的产品，不变的是保利坚持做好院墅产品的自我修养。这种坚持，和时代的变化有关，更和保利洞察市场的能力有关。中国房地产走过高速发展的20余年，如今正在告别高速增长，进入大分化时代。住房需求并未消退，市场仍存在结构性机会。其中，改善需求加速释放，正逐渐成为市场主力。

▲在二线城市，人均居住面积较大（保利地产白皮书）或许早在前几年，保利在南宁就已预见这一机会，因此才沉下心来打造院墅产品，如今逐渐占据改善市场的话语权。任何一家房企，都受制或受惠于这个时代。保利坚持走自己的路，不盲目逐流，竟把自己变成了主流。

和自己较真，定制更年轻的叠墅改善当道，但并不意味着改善产品可以直接照搬。大分化时代到来，即便是改善，也呈现不同的需求。在改善这条路上，保利已细分出不同的客群，由此定位不同的项目，打破传统思维局限。就拿保利在南宁这两个热门项目对比，差异化明显。保利冠江墅，上千万的豪宅，只有少数塔尖级人物能拥有；保利明玥江山，则是为偏年轻的改善客群定制，不单单迎合需求，产品也非常纯粹。市场有不少叠墅，一栋建筑中间还有洋房，不够纯粹。保利明玥江山的墅区，户户为叠墅，产品纯粹；一栋楼有三户，分为上叠（建面约142㎡）、中叠（建面约179㎡）、下叠（建面约172㎡），面积段相差不大，圈层纯粹。

▲叠墅建筑剖面图（仅供参考，以实际为准）现代年轻人注重社交，叠墅在社交空间上处处留心，迎合不同性格的人群。上叠，能拓展出约36㎡的露台，打造成露天花园，喝茶、赏月或BBQ都随心所欲，适合爱热闹的年轻人。

▲建面约142㎡上叠（装修示意图，非交付标准）中叠，赠送层高约6.2米的全明采光地下室，实际可以拓展出两层约96㎡空间，打造成电玩室、健身房等休闲空间，适合更宅或偏爱二次元的年轻人。

▲建面约179㎡中叠（装修示意图，非交付标准）下叠，院子、地下室空间都足够大，适合财力更强的年轻人。

▲建面约172㎡下叠（装修示意图，非交付标准）年轻人，也是需要排面的。叠墅立面为现代极简造型，灰色真石漆搭配中空玻璃，散发出高级感，符合现代年轻人的审美。双动线入户设计，每户互不打扰；墅区园林不仅营造家家户户的私密感，还打造出一条充满仪式感的归家动线。

▲墅区门楼实景

▲墅区园林实景这么说吧，保利明玥江山，叠墅明明可以躺赢，偏偏还要走心。这就是保利和自己的较真。

纯改产品，始于颜值忠于品质越是复杂的市场环境，越容易看出开发商对待产品的态度。保利明玥江山，惊艳的又何止叠墅，高层产品同样不逊色，纯改属性近乎完美，备受现代年轻人青睐。它地段很OK。项目所在五象核心滨江板块，不仅“铁学商、江山湖”拉满，而且去往总部基地和东盟商务区双CBD都很方便。

▲项目区位图（克而瑞）更重要的是，项目周边聚集了万达茂、宜家家居、滨江公园、方特等年轻人喜爱的网红打卡点。保利明玥江山还建了条网红街区—明玥里，可谓五象首个沉浸式历史文化商业街。商业街约2万㎡，保留了良庆古街的人文精神，还融入“逛﹑玩﹑听﹑食、赏”等业态，让人游玩的同时，沉浸到历史文化当中。未来，明玥里也将全方位连接社区生活，成为业主的消费主场。

▲明玥里夜景实拍它产品很稀缺。建筑颜值高，大窗墙比，大面积的玻璃立面，和江景相得益彰。

▲项目建筑效果图高层为纯板式设计，媲美一线豪宅，是目前五象唯一在售看江板式高层，同样无比稀缺。户型大面宽、短进深，不仅户户南北通透，布局更加科学合理，结合私家电梯厅、大阳台等走心设计，总结起来就2个字，舒服。

▲平层布局南宁房地产发展多年，真正让人怦然心动的房子，大致可以分为两种。一种是地段资源特别好，不仅伫立城市核心，还坐拥自然景观；另一种就是产品特别出众，直击人心。保利明玥江山很神奇，将两者结合起来，一边可远眺青山、邕江，一边是总部基地的万家灯火；回到家，所有的设计都是怎么舒服怎么来。看上它的人，只不过是“始于颜值，忠于品质”。

保利很难被模仿和超越6年，房地产走过一个周期，楼市经历了一轮大洗牌。保利的改善产品，无论什么时候，都得到市场的回馈。保利·山渐青如院，一出现便成为爆款，登上当年南宁别墅销冠；保利冠江墅，一期传言有钱都抢不到，如今二期更悄悄卖爆。保利明玥江山，虽诞生于楼市下行周期，但销售依然稳居板块前沿，且价格稳定。在这个改善当道，购房者对好产品有意识的时代，保利的改善产品，显然已被优选选中。回头看，保利给人最大的感觉就是，稳。作为国资委长子、千亿央企，保利完全有资本“快周转”，但它没这么做。在南宁，从未见过它激进扩张。