一银行拟降存量房利率？关于降利率，我打了电话和南宁的银行“协商”

上周五（7月14日），央行首次松口降存量房贷利率，支持和鼓励大家与银行协商，或变更合同，或置换贷款。

就在今日，网传一银行将支持现场办理降存量房贷利率，但很快被“啪啪啪”打脸了。

那么，降低存量房贷利率到底有没有戏？

央妈让大家自行和银行“协商”，能否“协商”出个结果来？

网传一银行可降存量房贷利率

今日下午，一张网传截图在各大群里流传甚广。据称，厦门一工商银行支行已开始重新协商存量房贷利率，引起议论纷纷。

▲网传消息

但这一消息，很快被辟谣了。

▲很快辟谣（财联社）

能在如此短的时间内发酵、辟谣，可见降低存量房贷的关注度之高。上周，央妈让大家和银行“协商”，南宁降存量房贷的情况如何？

今天（7月17日)，我电话咨询南宁多家银行，得到以下回复。

光大银行称，降存量房贷利率没那么快，有关部门还没下达文件，总行也没说要执行。而且这是上周五的新闻，今天才周一，还要再等一段时间。如果确定执行，届时官网会正式发文通知。

中信银行回应，没有收到通知，也不懂什么时候可以执行。

此外，中国银行、建设银行、招商银行等表示，没有接到相关政策，仍按照原有签订合同利率执行还款政策。

种种迹象表明，虽然央行支持和鼓励与银行协商，但银行执行存量住房贷款利率下调的具体操作，还是需要正式的政策依据。

也就是说，央行目前仅是松口而已，银行方面在没收到有关部门正式文件之前，其配合协商调整的可能性微乎其微。

说白了，降存量房贷利率是否真的会落地，目前还是未知数。央妈也说是“鼓励”，并非强制性，主动权掌握在银行手里。

为何不是打折降利率？

为何此次降低存量房利率没那么容易？当下与2008年存量房贷利率享受85折/7折优惠不同。

此次关于降存量房贷利率，央行提及两个方法，一是更改合同，二是置换贷款。

有业内人士评价，按揭业务在各家银行体量都比较大，如果逐个协商变更合同约定工作量太大，可取的方法是集体打折或者集体协商方式......

为何不是简单粗暴地打折降利率呢？

我认为，高层自有深意。

一则，2023年一季度个人住房贷款余额38.94万亿元，但今年上半年该数据输出口径却为“个人住房贷款余额总体还略微减少一点”。

与此同时，有数据指出，2023年上半年提前还贷金额约2万亿元。

▲2019年3月-2022年12月，个人住房贷款余额（数据GO）

倘若存量房贷利率一股脑都打7折，那么含本金加利息在内，保守估计银行瞬间蒸发掉10多万亿元。

相较之下，提前还贷的2万亿元，某种程度而言，未尝不是换取时间和空间。

二则，对银行而言，个人住房贷款是优质稳定的收益，而且随着楼市下行，置业群体萎缩，新增住房贷款规模不甚理想。

换而言之，本来收益就在缩水，再叠加存量房贷打折利率，银行承压剧增，吃不消。

▲个人住房贷款新增规模不甚理想

三则，2017年下半年到2021年末，全国房贷利率非常高，比2016年高了100到120个基点，房价也一路水涨船高。

曾几何时，南宁的房贷利率还是全国第一，有人甚至加点高至170点。

▲2017年-2022年期间，利率很高（刘晓博说财经）

因而，有专业人士分析，所有存量房贷都享受降低/优惠的可能性不大，降低存量房贷或在小范围内执行，或优先针对高利率、高房价、良好信用等特定群体。

这与近年来出台的救市政策如出一辙，总体处于有的放矢，并没有完全打开口子。

转经营贷居高不下

降低存量房贷呼声之高，大家有目共睹。除提前还贷之外，为降高利率，不少人剑走偏锋转经营贷。

相关统计数据的披露，吓我一跳。

截至2023年一季度末，在居民中长期贷款余额占比中，按揭70%，消费贷11%，经营贷19%。

但新增按揭、消费贷、经营贷占比分别为4%、25%、72%（TTM增量）。

可见，按揭增速快速下行，经营贷增速暴涨72%，这意味着，不少人倾向于低利率贷款。

▲经营贷占比飙升（中金公司）

这当中，不排除有人利用经营贷置换房贷。虽然银行对此明令禁止，但难以完全遏制。

▲经营贷的推广铺天盖地

或许，这也是央行提出置换贷款的考量之一，合法合规的降利率方法总归更好。

适度降低存量房贷利率

今年上半年，我国GDP同比增长5.5%。但房地产开发、销售方面，表现不大理想，成为拖累经济复苏的一环，市场低迷情绪蔓延。

▲今年上半年，全国房地产开发销售情况（国家统计局）

楼市萎靡不振，何止是信心不足，更多的是居民负债率高。据了解，我国居民负债总额超过了2,000,000亿，人均负债高达14万元，居民负债率从2000年的5%上涨到现在的62.3%。而国人资产与房地产深度捆绑，房贷支出占家庭总负债的七八成左右。一旦经济形势下滑，首当其冲便是高杠杆负债家庭，有钱的提前还贷，有门路的转经营贷，剩下的要么撑住，更有甚者被迫断供。

我认为，当下的市场经济环境，需适度降低存量房贷利率，减轻居民住房消费负担，释放更多消费潜力，水才能流动起来。

要不然，有一点闲钱居民便拿去提前还房贷，银行里的钱放不出，始终不是大家乐见的结果。

这也是市场倒逼银行，做出当下痛苦但长期有利的选择。

存量贷款下调和提前还贷都会对银行经营造成巨大压力，但不调整恐怕也比较难，未来不排除其会做折中的方案，比如梯度降低加点，或者出台差别化信贷方案等。

但愿，大家可以等得到风来。