南宁10万人大盘二手房从1.2万降至6字头，还被人大刀砍价！

前几年，“环京”概念炒得火热，坑了多少前赴后继的勇士高位站岗；到后来，美梦易碎、泡沫刺破，环京房价腰斩，跌成“白菜价”比比皆是。以至于“环京腰斩”常用来比喻房价大跳水现象。在南宁，典型例子之一，莫过于嘉和城二手房。

惊现4字头二手房？近段时间，我被嘉和城二手房行情吓了一跳。有扒友甩出几张截图，并调侃道，“嘉和城二手房想腰斩出货，结果被人扛着大刀砍价到脚踝。”

▲嘉和城二手房4字头？没看错吧！200㎡楼中楼急售85万元，折合单价约4250元/㎡。难道嘉和城二手房行情这么“诱人”了吗？为此，我与几位中介聊了聊，他们是这样的说：中介A：“嘉和城二手房6-7千元/㎡肯定有的，个别业主卖低价而已。”中介B：“看组团，看户型，嘉和城温莎南郡组团便宜的比较多。”中介C：“嘉和城二手房高层普遍6-7字头，5字头比较少，那个实用面积150㎡，明显是把赠送面积也加上了，所以纸面数字好看。”不仅如此。该小区业主反馈道：“现在行情太差，经常能看到低价贱卖的消息，这种要么是急着资金周转，要么是当初买时才4-5千元/㎡。”再结合贝壳、安居客等多家平台来看，它家普遍的挂牌价在6字头、7字头。

▲嘉和城二手房挂牌价（贝壳）也就是说，嘉和城二手房房价在6-7千元/㎡比较普遍，极个别5字头、4字头，不排除个别房源是算上赠送面积后折算的单价。而且，挂牌价低的多为塞纳右岸、温莎南郡等早些年交付的组团，当初入手价可能就4-5千元/㎡。

▲老组团挂牌价普遍较低（贝壳）除非是急用钱，真正爆亏出手的并不多，不排除是噱头引流。不过，与巅峰时它家新房/二手房售价达到1.1万-1.2万元/㎡相比，如今的价格的确令人大跌眼镜。

巅峰时曾叫价1.2万回过头来看，行情好的时候，嘉和城老组团尚且能浑水摸鱼，趁机高位出手。比如，2017年交房的温莎北郡组团。在2020年，其二手房成交价在1.1万-1.2万/㎡；2021年，不乏有业主1万出头脱手；到2022年，成交价跌到6-7字头。

▲嘉和城温莎北郡成交价（贝壳）疫情三年，它从巅峰期的1.2万元/㎡左右，跌到如今6字头，不少业主直言“受伤”。当然，这绝非个例。截至11月9日，贝壳数据显示，嘉和城二手房挂牌量338套，在南宁各大楼盘里，算是一个比较高的挂牌量。这仅是贝壳一家的房源而已，安居客等平台尚未统计其中。有些业主急需资金周转，为了尽快抛售，业主们你降，我也降，根本刹不住车。不然，挂牌价高于市场预期价位，导致无人问津，也是种自嗨。

▲嘉和城二手房挂牌价一降再降二手房挤兑抛售，连带着嘉和城新房处境稍显尴尬。犹记得去年，项目售楼部新房售价在1.1万-1.3万元/㎡。   可今年上半年，嘉和城新房对外输出口径是7-8千元/㎡。

▲5月还7字头今年下半年，嘉和城新房直接抛出6字头的价格吸引眼球，匹配小区二手房房价。

▲10-11月直接6字头要知道，该小区不少二手房是次新房，直接以毛坯状态挂牌。倘若有人想买嘉和城，那选择可太多，既可选二手也可选新房，买家的议价空间更大，狠狠地杀价也不是不可能，就看业主愿不愿意割肉了。此外，安居客平台数据显示，11月，南宁二手房均价为1.08万元/㎡，较2021年7月的高点1.16万元/㎡，下跌7.4%。

▲近一年，南宁二手房房价走势（安居客）横向对比整个市场来看，嘉和城二手房价算是领跌市场，比整体的平均水平下调更明显。

这是怎么了？为何嘉和城二手房价会如此大幅让利？我认为，除了市场环境因素外，它自身还有3个缘由逃不开。其一，名校学区价值尚未凸显。“名校效应”在南宁楼市屡试不爽。而且在二手房市场里，名校的抗跌能力是最强的。
比如过去被炒至天价的金旺角，虽然现在价格也回落了，但很多二手房价格依然保持在3万-4万元/㎡上下。一个“老破小”的价格这么坚挺，这源于滨湖路小学和十四中强悍的成绩。想当年，嘉和城借助“双天桃”的推波助澜，其新房销量多年稳居第一，房价一度被推高。然而，多年过去了，嘉和城“双天桃”的成绩并没有凸显出来。这与仙葫的民主路小学观澜溪谷校区一样，多年来都默默无闻。可见，好生源是关键。只有出了成绩，学区房才能在市场里更抗跌。反之，即便有“名校光环”的加持，短期内也只是一个“空头支票”。其二，相对远离主城区。在市场大洗牌之下，“地段，地段，还是地段！”的买房底层逻辑永远不会变。作为远郊大盘，嘉和城距离主城区相对远，距离万象城约15公里，距离五象总部基地约22公里，再加上区域路网有待完善，主要走昆仑大道，常常能堵车好久。

▲嘉和城离主城区远退一步来说，号称有10万人的嘉和城，体量不亚于“小县城”，有着相对完善的“生态系统”，自成一城。这里比较适合在东盟商务区等地上班的人，地缘客、或者是自由职业者不用考虑通勤压力，又或者是周边县市等人群。其三，超级大盘抛售挤兑。嘉和城是南宁少有的超级大盘，开发周期已达10余年，形成了一个大城。如今，二手出货量相对较大，极易形成抛售挤兑。再加之，整个市场下行，南宁二手房成交缩水，有时候一个月的成交量都不足2000套。业主需要资金周转，不割肉降价，很难博出位。可想而知，嘉和城二手房价格踩踏在所难免。

买房，还要考虑流通性这一轮楼市周期，让很多人更深刻地明白了置业逻辑。房子流动性差，它的价值也就会迅速退化。什么是流动性？简而言之，变现能力，兑付能力，持续撬动杠杆的能力，将资产变为现金的能力。房子亏得狠了，谁的心里都不好受。如果当初1万出头入手嘉和城，现在只能6字头，足足亏了几十万元。倘若你是业主，不是很急着资金周转的话，就拿着吧。现在抛售，大概率只能贱卖，且难遇接盘侠。以前，我们常说，买来自住，价格波动自己受影响小。放在如今的市场环境来看，这句话只对了一半。如果你长期住在嘉和城，这句话对了。自己住，那里自成一城，通勤影响也不大的话，的确是个不错的选择。但是像如今这样的经济环境，疫情持续不散，本来你打算用来自住，但因家庭、个人变故，不得不变卖换现金时，楼盘的流动性就显得尤为重要。这时，别说“自住，价格跌也没影响”。如今是买方市场，可选范围太多，叫人挑花了眼。所以，你的置业逻辑需重塑。就像鹤岗4-5万一套房子，买得起，也住不久，大概率后悔不迭。有房，是为了更好的生活，千万别被它绑架了。