现在最焦虑的不是买房，而是卖二手房

前段时间，我在武汉调研二手房市场，感触最深的一个盘叫做“东湖天下”。
这是武昌的初代豪宅盘，紧邻东湖，设计之初挺有想法，欧洲的建筑风格+中式园林，典型“中西结合”。

东湖天下景观房子在2004年上市后，一统武昌豪宅，叱诧市场风云数载，当初只有武汉顶层人群才能住得起这地方。
然而现在再去看，这个盘落寞了许多。
房价从高光时刻的3.5万/平米，已经跌至2.5万/平米左右，很多法拍房价格跌至2.1万/平米，就这样也很少有人愿意接盘。
为什么呢？老龄化。
这个楼盘虽然物业是万科的，但保安和管家已经换成了老大爷和大妈，只能维持最基础的物管程序和绿化条件。
最核心的是建筑物主体外立面出现了崩塌式地衰败。我放一张图给大家看：

东湖天下外立面社区管家说，欧式建筑外立面的维护成本非常高，一开始还能修缮，但后来慢慢修不动了。
这是因为当初最早制订的物业费，近二十年都涨不起来，别看这些业主都是有钱人，但在出钱方面格外小心。
他们在武汉都是好几套房，这套老了，他们选择住下一套，上一套根本不会出钱修缮。
业主的子女大多是90后，对“会所式”的设计比较排斥，便没有了住的欲望，租户又租不起这么大的豪宅，而且即使租得起，也问题重重。
比如这个小区用的都是德国进口的门窗，快20年了，德国的厂子都倒闭了，阳台一百多斤的门坏了都没法修。
你看，不到20年，武汉第一代豪宅走向了这样的归属。
豪宅其实比的就是圈层，优质圈层永远在追求最稀缺的资源和最前沿的产品，这是死命题。
这时候，“过时”就成了一种负担，尤其对于豪宅来说，是致命的。

02
刚需房在追寻什么呢？
功能性。
他们对居住品质的“体感”并不是那么强烈，这是心里一直都清楚，又想在黄金地段，又想住在大房子里，是不可能事件。
这时候只能保住一项。
很多刚需第一时间会为孩子考虑，所以比较不错的学校是核心需求，这是在一个城市安家的基础。
可以说，老房子，如果不带有学区资源，无论任何城市现在都可以卖掉，因为未来的流动性只会越来越低。
其次是交通条件。
因为未来刚需都是年轻人，90后、00后购房群体成为主流，这些人会想着住得好一些，所以远大新的需求要高于城市之内的老破小。
这时候获取资源的效率就显得格外重要，上班半小时和上班两小时，生活幸福指数天地之别。
第三是商业。
年轻人对商业要求很高，住在一个新的地方首先要考虑附近有没有商超，点个外卖是半小时送到，还是2小时送到。
受疫情影响，现在大多数地方入不敷出，城镇化建设速度被迫放缓，这意味着曾经政府承诺的规划会延迟或者根本不会实现。
现在买在“荒漠”的地段，非常危险，而唯一扛风险的郊区盘，有且只有围绕着地铁1公里之内的房子。
学校、交通和商业，这是刚需房保值的三大基础。
另一重更重要的因素是，尽可能“低密”。
我在很多城市都能看到非常高密的超高层刚需盘，大概40-50多层，楼间距很局促，低楼层的业主完全看不到光。

站在远处看，第一眼头皮发麻，第二眼头昏眼花。别看现在有多光鲜亮丽，这种楼盘很可能在二十年后沦为贫民窟，即使是万科的物业都很难维持。
我曾经单独写文章聊过这个话题，《有些地方不买超高层》，这种房子维护成本是天价，单靠刚需业主的能力无法覆盖，衰败的趋势在香港那边已经初显苗头。

03
改善房更注重什么呢？
更注重的是在功能性的基础上追求空间带来的舒适性。
其实住过刚需房的业主，基本都有一个诉求，首先是房子一定要大一些，光照要充足一点，房屋要更通透。
大三居是标配，大四居显得有些富足，起码能搞出一个独立空间做自己的书房或者衣橱，有一定生活体验的提升。
现在一二线城市的主要驱动力就是改善房客群。
他们的购买力远远大于刚需，毕竟在有一套房的基础上做置换，基本可以覆盖掉新房的首付。
改善房业主最纠结的是，如何在学区房和品质盘之间做选择。
因为学区房有学区溢价，占了房子一大部分价格，自然居住属性就会弱一些，而品质房，居住属性更高，但缺了教育属性。
过去大部分买房人会选择教育，但现在，我从更多90后和00后身上看到的是，不被孩子牵绊的果敢。
他们更注重生活品质，而不是因为孩子失去了自己的选择。
总体来说，改善房一要考虑产品，二要考虑户型，三要考虑资源。

04
看到这里，你一定会在刚需、改善和豪宅身上看到许多共性。
事实就是这样，好房子都是一样的，而差劲的房子却是千变万化。
而我们要做的，就是在市场寒潮中，卖掉垃圾负债，寻找高度一致的六边形战士。
能占一个是一个。
70年大产权商品房住宅，作为目前最可靠的产品，存在如此激烈的分化趋势，更不用说其他产品了。
文旅地产、公寓、商铺、拆迁房、远郊经济型别墅这些都要尽快出手。
道理很简单。
没有了之前的情绪加持和“只涨不跌”房价神话做背景，现在的房地产市场已从高度繁荣回归到常态化行业。
这时候就会暴露底层逻辑，也就是供需原理。
比如商铺，之前的电商风暴以及现在的疫情大周期，已经将这类资产的价值打穿地板。
未来线上化生活必然是一种趋势所为，商铺的价值是长期走弱的。
还有文旅房，现在很多沿海小城市为了卖房，又推出营销策略，“返租”。
意思是，只要你买房，开发商运营团队会帮你把房子租出去，然后每年定期返租，大概10来年就能回本。
这种粗劣的手段在10年前就有人用，没想到现在还有开发商在用，套路很明显，一般是第1-2年，象征性返一定的租，后面就不会再管了。
疫情这么反复无常，海景房租给谁呢？海龙王吗？
还有一个非常深刻的研究是：
如果你所持有的房子在2020-2021年没有过任何涨幅，你一定要小心了，这种房子接下来还会持续下跌的。
因为2015-2018年是大行情，2018-2020年处于深度回调，2020-2021年在货币放水和疫情管控的条件下，曾出现过1-2波向上的小高潮。
如果没有上涨，意味着价值太薄弱了，你的房子缺乏购买力支持，在经济不如当初的今天，还会继续走下坡路。
很多人跟我哭诉，卖房实在太难了。
这其实不重要，卖房是过程，减小亏损是目的。
当你对宏观大势十分清晰，已经判定所持房产品质一般，房价一天不如一天的话，你就会有心理预期，想尽一切办法出货。
这跟股票一个道理，有时候就是少亏当赢。然后把资金攥在手里，在市场底部抄到优质资产，实现资产升值从而弥补之前的投资失误。
如果你能明白这些，现在就要开始挂牌了，把中介关系搞好，同时试一试看房的频率。
明年3-4月是传统买卖旺季，那时候肯定还会叠加市场政策红利，这对于卖房来说是重大利好。
大家要务必抓住机会，趁乱抛掉垃圾资产，完成抢跑。（本文转自子木聊房，不代表扒房观点）