不知不觉间，2022年即将过去。
对于很多人和企业而言，2022年感受到了前所未有的寒意，是“过去10年最艰难的一年”。
疫情冲击、国际形势变幻以及一系列始料未及的不确定性，都使2022年变得雪上加霜。
房地产在这一年，更是遭到了前所未有的压力与挑战，无论是新房还是土地成交，大概率都创造近10年新低。
缩表出清，不少房企被打进ICU里，“保交付”成为2022年的关键词。
不要倒在黎明前。能熬过2022年的企业和个人，都是英雄。2023年，一切或将出现转机。
2022年，请记住这几组数据
2022年楼市到底怎么样？
先看几组数据。南宁2022年新建商品住宅成交或在360万-380万㎡之间，成交套数3万套上下。这是什么概念？
这么说吧，2012年号称“史上最严”的限购令面前，当年的新建商品住宅都成交了51699套。
相比之下，今年的行情远不及10年前。
▲2010-2022年成交走势（综合克而瑞数据整理）
再看土地，全年成交20宗经营性用地，共1584亩，成交金额96.56亿元。
这个成交量，同样是近10年里仅次于去年的成交量（38宗，3775亩，290.75亿元），处于历史低点。而且大部分的土地，都被南宁本土国企给包揽了。
▲2022年成交土地一览
过去的土地常客早已不见踪影，倒是一些过去名不见经传的小民企，低调地拿下一些零星的小地块。
房价呢？今年的房价对购房者的确很友好，甚至年末出现了一口价“6888元”“五象单价7字头”“蟠龙总部基地11999元/㎡”……这房价，仿佛回到在10年前。
只不过，降得越狠，买房人越不敢买。这倒不是“买涨不买跌”的心态，而是大家没信心，认为守住现金流才是王道。
央行调查结果显示，未来3个月，仅有16%的居民有购房意愿，这个数据已创下6年来的新低，而今年第三季度还是17.1%。
人们更加谨慎，大部分都将钱存进银行。
▲很多人手里还是有钱，但都存银行了
所以，今年的救市力度，有人用了“核弹级”。
需求端，5年LPR接连下调3次；供给端，通过信贷、债券、股权“三支箭”改善房企资金链……
这些政策的招数的确一个比一个猛。落地到南宁，大大小小的利好更是多如牛毛。
▲2022年南宁利好政策
什么叫抄底？今年买房的，都是抄底。
2023政策加码，楼市将走出底部
2022年的楼市，可以说是底部了。
那么，这个底部可以持续多久？
我认为，2023年开始，市场的信心开始逐渐恢复，楼市将走出底部。
走出底部并不意味着强力的反弹，整个周期会处于缓慢爬坡阶段。
12月初召开的中央经济会议上，中央重新对房地产定调：支柱性产业。
这是时隔20年之后，再度将房地产提到前所未有的高度。
2023年救市的力度、广度将会空前，政策的工具箱里的牌，会一直出到楼市救起来为止。
政策大礼包，只会比今年多。
所以，一二线城市限购、限贷解除是大趋势。无论是需求端还是供给端，都会给予全方位的利好。
房地产将成刺激经济第一主力
2023年，发展经济必然是咱们的重心。
2022年的经济数据，确实不太好看。有专家判断，2022年的经济增长是3%左右，仅次于2020年。
大疫放开后，整个秩序的重建，必须依托于经济发展。
因而把房地产提到“支柱性产业”的地位，把住房消费摆在第一位，其他消费都得让道，房地产可不能再拖后腿了。
2023年，房地产将成为刺激经济增长的第一主力。
经过长时间的低迷之后，大概会在明年二季度开始，房地产的起色会逐渐显现起来。
一线大城市的政策已经开始逐渐松绑，广州等地的二手房不再设指导价，这些都是信号。
大城市率先回暖，在板块轮动之下，将逐渐传递给其他二三线城市的核心板块。
所以，明年房地产承担着拉动经济第一主力的角色，分量很重，把2023年称之为“房地产之年”都不为过。
房价止跌企稳
很多人认为，房价下跌，大家就可以买得起房。
殊不知，房价下跌将是牵一发而动全身。房地产牵扯的上下游产链以及支柱性的地位，与经济深度捆绑，分量实在太重。
房价下跌，绝大多数人的收入也会收缩。纵观全国各大城市，房价跌回3-5年前，但依然换不来楼市复苏。
房价下跌，也意味着连同经济同步下行，买不起房的刚需，依然买不起，真相很残酷。
今年，南宁楼市甚至出现了6字头、7字头的房价，这样的价格，绝对是市场的底部。
明年房地产担当重任，房价不可能再下跌，而是开始企稳。待行情好转时，反映到房价上将是逐步回温。
但想要回到过去暴涨的时代，几乎不可能。
存量房贷利率有望下降
今年，房地产呼声最高的莫过于保交付，另一热门话题便是呼吁存量房贷利率下降。
所谓存量房贷，指的是之前发放的个人住房贷款中未还清的部分。很多人2018-2021年上车买房，首套房贷利率甚至破6%，二套房贷利率6.3%都是常态。
尤其是南宁，过去5年房贷利率一直领先全国。
▲南宁房贷利率走势
但是现在房贷利率首套降至4.1%，中间存在2%的房贷利率差，就让背负存量房贷的人很痛苦，妥妥的接盘侠。
假如存量房贷也统一按照最新利率执行，2%左右的利率差，100万元房贷可省下1200元月供。
▲6.1%与4.1利率月供差别
那么，假如下调，这将可释放庞大的消费力，对于改善性住房或者消费的促动不可小觑。
若是按照以前的逻辑，想让银行“吃进去的再吐出来”很难，毕竟要“损失”约11.5万亿元。但当前的形势与困难今非昔比，要拉动经济增长，一切皆有可能。
降低存量房贷利率也有过先例。2008年金融危机时，央行便决定对存量房贷降低，原则上都可申请7折优惠利率。
“保交付”依然是重点
这一轮房企大洗牌，很多房企被打趴，“保交楼”被首次写入政治局会议文件里。
“停贷风波”后，防范因交付而带来的金融系统风险已经刻不容缓。而且，这涉及到民生，分量不言而喻。
可以明确的是，2023年“保交付”依然是南宁的重点，蓝光雍锦澜湾、中鼎公园首府、博翠山等众多无法按时交付的楼盘，成为地方重点推进的对象。
当然，在当下救市思路已经完全扭转的背景下，这些“老大难”交付估计不会太远了。
但一个真相是，受困于资金问题，很多楼盘真的只能做到“能交付就不错了”，品质有可能是奢谈。
这就像学生时代老师常说的，你们是我教过最差的一届学生。很多楼盘可能是交付品质最糟糕的一届，楼盘“比烂”或将开启。
当然，对于一些爱惜羽毛的房企而言，这可能是立口碑的时机。
国央企托底，多数房企退出南宁
2023年的南宁楼市格局，分化必将加剧。
可以肯定的是，经过这一轮出清，大部分房企开发完手中的余货后将陆续退出南宁。
2022年房企拿地的意愿就给出了答案。那些往年在土拍市场中意气风发的房企，在2022年噤若寒蝉，忙着自救保命，行业迎来前所未有的大洗牌。
可以预见，2023年市面上将会消失大部分的“熟面孔”，但能熬过来的房企，会过得比较滋润，比如万科等。
2023年，仍然是国企托底楼市，北投、旅发、交投等本土国企，依然会撑起明年楼市大半边天。
这一轮角逐，是本土国企的机会，若能以综合产品力制胜，将直接奠定它在行业中的地位。
央企自然不必说了，华润、中海、建发、保利等房企的地位依然不可撼动。
南宁名校继续开分校
今年，南宁名校分校多点开花的一年。
从青运村天桃+二中挂牌至今，1年里南宁共有6所名校开分校，这还没包括即将官宣的三中进驻龙岗。
据我所知，目前八九不离十待官宣的名校分校共有5所，正在洽谈推进的有6所。
由此可见，南宁名校分校依然在明年会遍地开花。
中国家长热衷追逐名校，一个好的学位都能使周边的老破小卖出天价。
物以稀为贵。人人都去追少量的名校学位而推高房价，那就让人人都读得起“名校分校”。
一来使周边楼盘拥有更高的附加值，更好卖地卖房；二来也是教育公平的体现，何乐而不为？
多说几句
2022年即将落下帷幕，我们将正式迎来2023年。
每年欣赏《南方周末》新年致辞都是我迎接新一年的开始。正如它今天所写下的：多年之后，当你回望这一年，当你回忆那三年，当你回想这一切，你会如何定义这一场辞旧迎新？
当你在未来的某个黎明或午后，当你与至爱亲朋诉说起那些曾经跨越瘟疫与巨变的勇气，我们就会知道，你的相信从未改变，一切如从大地遥望的那些光年之外的繁星，光芒温暖，坚韧永恒。
这段话，用来形容这两年的楼市，同样恰如其分。
这两年楼市很难，难到一度让人误以为无法逾越。但未来的某一天，再回望今日的困境，它不再是困境，而是历史波澜里一朵小小的浪花，不过如此而已。
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