重磅！南宁二手房买卖迎7大变化，带押过户如何操作写进合同

不动产“带押过户”政策推向全国，北京也已经正式启动。那么南宁呢？“带押过户”虽然在南宁早已落地，但是实际操作却是阻碍重重。但这次有新的推进了，因为2023版南宁存量房（二手房）买卖合同拟要启用。

南宁新版二手房合同发布4月24日，南宁住建局发布2023版《南宁存量房（二手房）买卖合同》、2023版《南宁市房屋租赁合同（示范文本）》。这意味着原来2019版将“下岗”。

▲发布新版二手房买卖合同征求意见稿此次发布的是修订征求意见稿，那为何二手房、租赁要进行修订？除了为了更好的规范市场，维稳市场，还有几个客观存在的因素。①《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行，同时《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国民法总则》废止。合同内涉及的相关法律依据要修改。②《南宁市存量房买卖与住房租赁交易资金监管办法》自2022年1月1日起施行，对于资金监管方面需要在合同中体现。③南宁市住建局于2020年启动住房租赁服务监管平台建设工作，为适应租赁合同在线签约需要，需对合同部分内容进行修改完善。

注意！新版二手房合同7大变化2023版《存量房买卖合同》本共六章，分别为合同当事人、房屋基本状况、房屋价款、房屋交付条件与交付手续、房屋交易方式合同网签备案及不动产权登记、其他事项，具体条款共十八条。大家关注的问题来了，新版VS旧版，有哪些变化呢？1、合同范本名称变化。2019版《南宁市存量房买卖合同》修改为2023版《南宁市存量房（二手房）买卖合同》。

▲2019版名称

▲2023版名称2、将说明改成特别告知。强调在签订合同前，合同当事人应核验对方身份、房屋状况，并且了解房屋交易存在风险，如当地的房地产调控政策、银行贷款政策、公积金、税费政策等政策要求。提醒买卖双方在签署合同前仔细阅读《特别告知》，并签字确认。

▲2019版声明

▲2023版特别告知3、修改法律依据。因为《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行，同时《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国民法总则》废止，因此新版体现《中华人民共和国民法典》。

▲2019版法律依据

▲2023版法律依据4、精简合同信息。去繁从简，把一些重复、没有必要的信息进行删除。

▲2019版（红字部分，新版不体现）

▲2023版二手房合同5、删除转移登记前必须办理抵押权注销登记的条款。根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。2023版《存量房买卖合同》列举了三种房屋抵押情况，由合同当事人自行约定。

▲2019版

▲2023版列举三种房屋抵押情况6、新增房屋权利状况承诺。由出卖人对取得全体共有人同意、优先购买权人放弃优先购买权、无一房多卖、无限制转让情况、无隐瞒无纠纷等房屋权利状况做出详细承诺。

▲2019版无承诺

▲2023版新增承诺7、新增资金监管的条款。《南宁市存量房买卖与住房租赁交易资金监管办法》自2022年1月1日起施行，2023版《存量房买卖合同》新增交易资金监管的条款，对资金监管的金额、账户信息、解除约定等事项进行详尽约定。

▲2019版

▲2023版新增资金监管条款

“带押过户”如何操作，写进合同

2023版《南宁市存量房（二手房）买卖合同》，有一点大家要开心坏了。

那就是“带押过户”有了实质性推进。

以往二手房交易，如出卖方房屋处于抵押状态，则需要办理抵押权注销登记，才能交易。

但是2023版《南宁市存量房（二手房）买卖合同》直接删除了需要注销登记的条件，而是有三种选项。

(1)该房屋不存在抵押等他项权利情况。

(2)该房地产处于抵押状态,抵押权人为___，担保债权额度为___，甲方承诺于本合同生效之日起___日内还清贷款，办妥注销抵押登记手续。

(3)该房地产处于抵押状态，甲乙双方约定:___

第（1）选项，即房子已结清，正常二手房买卖流程。

第（2）选项，房子处于按揭贷款阶段，甲方（卖方）在合同上需要承诺在一定时间内还清贷款，注销抵押登记手续。

注意，还是需要先解押之后才能过户。对比旧版，多了时间限定。

至于甲方（卖方）如何还清贷款，是自筹，还是乙方（买方）申请贷款解押等其他方式，需要双方约定，同时需要银行方的评估。

第（3）选项，甲乙双方约定，这个“空间”就很大了。

比如新旧抵押权组合模式、抵押权变更模式、新旧抵押权分段模式，甲方乙方进行约定。

当然，最重要还得经过银行方的同意。

南宁目前主流的“带押过户”执行方案是新旧抵押权组合模式，有建行、工行、光大支持。

我了解到，南宁带押过户有望推出从线下到线上，南宁二手房“带押过户”有了实质性全面推进（就看银行方面了）。

这么看，二手房成交量或许有进一步突破。

新版房屋租赁合同，新增资金监管再来看2023版《南宁市房屋租赁合同（示范文本）》，对比旧版有以下几个变化。1、设置了特别告知内容。提示当事人应认真、仔细阅读合同，注意房屋租赁须符合南宁市房屋租赁行为有关事项及合同中约定的责任、义务和法律后果。

▲2019版声明

▲2023版特别告知2、强调出租房屋应当遵守相关规定和要求。明确出租人应当按照规划设计的安全标准出租房屋。

▲遵守相关规定和要求，旧版放在第二章房屋基本状况

▲遵守相关规定和要求，2023版放在特别告知3、删除原合同条文中的不常用信息，去繁从简，避免重复。

▲房屋基本状况旧版（红字，新版删除）

▲2023版房屋基本状况4、根据近年来立法情况更新相关法律依据。例如将法律依据中《中华人民共和国合同法》调整为《中华人民共和国民法典》，并增加了《商品房屋租赁管理办法》和《南宁市房屋租赁管理办法》。

▲2019版

▲2023版5、增加针对出租方为住房租赁企业的租赁交易是否进行租赁资金监管的相关选项。

▲2019版

▲2023版新增租赁资金监管选项6、根据《南宁市房屋租赁管理办法》（南宁市人民政府令第42号），将原“合同网签备案”表述更改为目前使用的“合同登记备案”表述，并修改了相关内容。

▲2019版

▲2023版2023版《南宁市房屋租赁合同（示范文本）》中，新增租赁资金监管的相关选项值得关注。其一：出租人为住房租赁企业，承租人支付租金周期超过3个月、单次支付押金超过1个月租金的，租金和押金需存入住房租赁企业开设的租赁资金监管账户。其二：出租人为住房租赁企业，承租人支付租金周期在3个月以内（含3个月）、单次支付押金在1个月以内（含1个月）的，可以选择是否把租金和押金存入资金监管帐户。这让双方的资金得到进一步保障。除此之外，南宁住建局还起草了《南宁市存量房（二手房）买卖经纪服务合同（示范文本）》《南宁市存量房（二手房）委托出售经纪服务合同（示范文本）》《南宁市房屋租赁经纪服务合同（示范文本）》《南宁市房屋委托出租经纪服务合同（示范文本）》（以上为征求意见稿）。相信新版合同启用之后，双发的权益得到更好的保障。接下来就静等官宣。