听说单价才3字头，五象核心某盘的百变商业竟然如此“秀”

别不信，这两年五象居然是南宁商业创新玩得最溜的。前有网红楞塘村夜市街，后有爆火的“南宁之夜”。五象在商业方面冒出了越来越多的创意，可谓是走在南宁前列。最近，五象又冒出了一个颇有意思的“百变商业”。而深挖之后可以发现，这可能是一套南宁十分少见的新玩法。更难得的还是，其背后凸显的五象对商业发展的支持与包容。

总部基地又现“百变商业”究竟是什么新玩法？位于五象总部基地的五象世茂中心拿出了一套面积达到1411㎡的“百变商业”。TA之所以“百变”，是因为其本身是停车楼的二楼，可以根据用户的需求，将一层停车楼改成一套商业。

▲具体位于1号楼换言之，这是一套可以由停车楼改成的商业体，也就是“停改商”。当然，很多停车场都兼具商业功能，放眼南宁，称不上是什么新鲜事。许多停车楼以及地下停车场，除了停车功能外，还可兼具做零售店、餐厅、汽修店等混合用途。通常来说，就是“半停半商”。但如果把一整层停车楼改造成商业，就很不一样了。可不仅仅是“移花接木”，更是“改头换面”。涉及到的是其本身的性质问题。假如把停车场改造成商业，TA跟平常的商业会有何不同？“改商”是否合法合规？未来的商业体，能不能“点石成金”？答案，还需要实地去考察了解，才能找到。

本就“特别”的停车楼先来看看五象世茂中心的停车楼长啥样：

▲停车楼位置讲真，乍一看它似乎长得更像“商业体”。这栋停车楼，底下一层是商铺，上方是写字楼，中间2-4层为停车场。这其中，二楼整体建筑面积约为1411㎡，实用面积可以达到1200㎡，长约87米，宽约12-21米。

▲楼层平面图▲停车楼实景细看下来，跟一般的停车楼比，TA还真有些不太一样。其一是商业办公性质，除了作为停车场外，还可以做办公室、接待会所、产品展厅、超市卖场、餐厅酒吧等。也就是说，停车楼在规划之初就已预留充足的改造空间，以便延伸用途。其二，层高达到5.09米，净高可以达到4.2米。通常来说，停车场净高能有2.2米就足够普通小车停放。五象世茂中心的停车楼不仅设计了升降立体车库，而且与同层的商铺相连，因此停车场的层高与商铺的层高一样，也使得纵向空间更为宽敞。停车楼本身为框架结构的地上建筑，有着较大的柱网间距，可以进行灵活的平面布置。同时，通风采光也非常棒。

▲停车楼内通风采光很棒如果将内部铁架拆卸掉，大开间+大挑高，光是视觉上就非常享受。还别说，如果未来真的改造成了大商场，气质上或可媲美很多“原生”商业。更为难得的是，停车楼只占二楼的一半，另外一半为商铺，层高与商铺一致，经改造后原本停车场的区域也可以通燃气，方便业主引入餐饮店等业态。另外，停车楼区域可以设置两个出入口，且都是电梯直达，十分方便。这意味着，该停车场可以有改造成更多商业业态的可能。说起来，国内早已有类似的“停改商”案例。如天津某商场，将三层停车场改造为卖场项目，引入餐饮、儿童娱乐、服装品牌等商业业态，原有的商业面积扩大了3万多㎡。

▲永旺梦乐城天津中北店二期项目，由停车楼改造而来你看，同样是停车楼，经过改造之后，也能有相当浓厚的商业范，丝毫不输一般的商场。如果五象世茂中心的停车楼也做出类似的改造，会不会也有惊喜呢？

没乱改，TA有政策背书不过，也许有人会问了，要是停车楼改成商业，是否合法合规？诚然，五象世茂中心停车楼因为本身性质原因，即使成功改造，也不会完全姓“商”。但你可别不信，五象世茂中心停车楼若想改造成商业，完全合理合法，是有政策背书的。早在去年，五象新区管委会就出台了一份红头文件《促进五象新区房地产市场良性循环和健康发展实施方案》。

▲相关文件文件中提到：1.支持五象新区范围内的自建总部楼宇项目，根据市场调整自持物业的用途（功能）。2.鼓励支持企业在满足建设项目规划设计条件关于停车等设施的前提下，对富余地下空间根据市场需求进行综合用途的开发利用。看出来了吗？五象可是非常支持类似“停改商”项目的。只要你有想法，有条件，完全可以根据市场需求去大胆地“变”。看看五象世茂中心停车楼的位置所在：五象总部基地区域、对面就是宜家，临近地铁口，周边聚集了大量的写字楼。

▲五象总部基地周边配套足够成熟，人流量基础足够庞大，那么为什么不可以再多“造”一个商业体呢？而且，南宁之前就有过其他“停改商”项目试水。如青秀区古城路民族宫的必胜客和KFC，位于五象的合景国际金融广场的瑶王府，均是由停车楼改造而来。

▲南宁“停改商”的案例不同的是，如今五象从政策层面明文支持、鼓励“停改商”。假如你是商业投资人，有好的项目在眼前，会不心动吗？

商业才3字头，最后一套了必须要提醒一句，五象世茂中心停车楼当前只剩二楼待转让，同样要“改商”的三、四楼都已有了买家，计划将停车楼改造成会所、办公等多功能商业。你没看错，TA只剩最后一套了。为什么这么抢手？除了项目自身有亮点，以及地段优质外，性价比高也是一大优势。据了解，五象世茂中心停车楼仅剩的这一套，总价才550万元左右，算下来单价才3900元/㎡。同时，因为该项目是总部基地自持物业，二次转让免税费，业主还可以省下一大笔交易费用。妥妥的白菜价啊！要知道，五象的商铺价格均价能达到2万-5万元/㎡，低于1万元/㎡的商铺都非常罕见。而在运营成本方面，目前转让区域不收物业费，只收车位管理费。按每个车位40元来计算，每个月为1480元，折合约1.05元/㎡·月。比起周边写字楼和商铺动辄10元/㎡·月左右的物业管理费，运营成本能节省将近90%。如果以26元/㎡·月来计算收入，回报率可以达到8%。如此看下来，假如可以顺利“停改商”，确实挺香的。商业投资讲究的就是回报率，想要投资五象商业或者自用做办公、会所的朋友，这样的项目，难道不值得你一看吗？