二手房市场，真实而又残酷，被严格划分为“三六九等”。
有人调侃道，要想知道自己买没买对房，挂一挂二手房市场，便可知一二。
最近有消息传来，南宁20多个小区抛盘量惊人，超过1万套，平均每个小区500套。真实情况到底如何？
这20多盘挂牌超1万套？
最近，一个关于南宁二手房抛盘排行榜的视频热传，涉及南宁20个小区挂牌数据。
青秀区多个小区挂牌量分别为，荣和山水美地约344套、荣和大地324套、万科城389套、恒大苹果园448套、中房翡翠园301套、天池山214套等；
兴宁则为，保利山水怡城210套、荣和山水绿城442套、大盘嘉和城所有组团挂牌量共约2370套；
在五象，建工城282套、万科星都荟268套、印象愉景湾212套、天誉花园855套、天誉城786套、万达茂752套；
江南千亩大盘龙光普罗旺斯1199套；
西乡塘恒大新城270套、龙光水悦龙湾270套等。
我粗略计算了一下，以上20多个小区，总挂牌量超1万多套。
有一说一，倘若挂牌数据来源真实可靠，经得起推敲验证，的确是很惊人的现象。那么，真实情况究竟是什么？
对比明显，孰真孰假
我们先来看看贝壳找房平台上数据，用作参考对照。
今天（7月13日），我随即查询几个小区挂牌量，荣和山水美地84套、荣和大地236套、万科城128套、恒大苹果园157套、中房翡翠园200套、嘉和城317套、龙光普罗旺斯276套......
很显然，两者数据出入较大，对比明显。
扒哥向该视频发布者求证过挂牌数据来源，并未得到确切回复。
不过，经过多方探究，这些数据大概率源自中介内部系统，外人无从获悉，且未剔除重复挂牌房源。
当然，退一步来说，贝壳找房上的数据，也只能仅供参考。
南宁二手房挂牌量数据，就像一个谜，始终没有官方层面数据佐证。二手房源基本都是经过中介平台挂牌，市场真实挂牌量无法确切统计。
贝壳找房显示，南宁二手房挂牌量约2.85万套；优居统计主城区挂牌约7.8万套；但另一平台的中介打开后台系统告诉我，南宁二手房挂牌量超11.4万套。
▲贝壳找房
同时，据多个渠道的信息透露，南宁二手房的挂牌量大约在10万-11万套之间，且挂牌量还在持续攀升，比去年同期普遍增加了30%左右。
但种种迹象表明，南宁二手房挂牌量不断递增，不少人急于抛售房产，笋盘倍出，整体市场环境不容乐观。
二手房成交走高，置业逻辑变了
除挂牌量之外，我还注意到，二手房成交量表现突出，有时甚至能超过一手房。
截至7月12日，本月南宁商品住宅成交899套，存量商品住宅成交659套。
两者对比来看，二手房成交量并不输一手房太多。
▲南宁新房（数据来源南宁住建局）
▲南宁二手房（数据来源南宁住建局）
事实上，整体趋势也是如此。
今年3月，南宁楼市“小阳春”乍现，一手房成交6663套，二手房成交3278套，均有较亮眼地表现。
随后双双回落，但二手房成交量跌幅较小，基本维持在2200-2400套左右。
去年8月，二手房成交量甚至一度超过一手房。
▲二手房VS一手房（数据来源南宁住建局）
我们换一个维度来看，也很有意思。
发现没？剔除个别成交过多或过少的月份，包含一手房、二手房在内，南宁一个月买房需求大概是6千-7千套上下。
倘若这个月买二手房的多了，买一手房的会相应减少。也就是说，整个市场需求就那么大，二手房无形中也瓜分一手房市场。
把时间战线拉长，则更为显著。
对比疫情期间，南宁二手房成交量数据有所上升，普遍比2021年还要好。
▲2022年1月-2023年6月一手房（数据来源南宁住建局）
▲2021年1月-2023年6月二手房（数据来源南宁住建局）
为何如此？
我认为，疫情前，南宁一直是以新房为主导的市场。但疫情期间，三道红线叠加房企暴雷等因素，新房延期交付直接扭转购房者置业底层逻辑。
一手房多期房，二手房肉眼可见，购房者更倾向于求稳。
学区才是二手硬通货
虽然二手房成交量有所上升，但是其挂牌量也在不断攀升，整体市场依旧过于饱和。如此悬殊的供求比之下，房东想要顺利出货难度不小。
很多人信心满满勇闯二手房市场，结果发现学区才是硬通货，连地段都要甘拜下风，基本就是学区＞其他。
最典型例子莫过于五象三中，因近几年成绩没那么好，连累周边小区房价一再下探。
而学区是14中+滨湖路小学的金旺角，价格纵有起伏，最新挂牌均价仍为37933元/㎡。
▲金旺角挂牌均价（安居客）
尤其是，三私巨头转公之后，老牌公立名校愈加抢手。
倘若连地段都拿不出手，就只能割肉博关注，毕竟没有卖不出去房子，只有卖不出去的价格。
当前经济不乐观，很多人经济拮据，即便房价降几千一平也要急于出货。
更多的是，挂牌许久，询问者寥寥。
未来的楼市，“二八定律”的分化必然会加剧。
如果不是自住，那么非核心区域板块且没有流通性的房子赶紧降价抛，尽快及时止损。
本文来自投稿，不代表三粒茶立场，如若转载，请注明出处：https://www.slcha.com/23501.html
