今年以来，楼市利好层出不穷，房贷利率一降再降，有的城市首套利率甚至来到3.7%。
这让前几年高房价、高利率站岗的“冤种”很难受：“热闹是首套的，存量啥都没。”
南宁利率跳水2%，站岗人大哭
复盘南宁今年房贷利率变化，我深感魔幻。
犹记得前几年，南宁房贷利率屡次领跑全国，全线破六；同时，房价还水涨创高，均价一度拉到1.3万元/㎡。
然而到今年，剧情急转直下。
1月，南宁房贷利率松动，时隔3年首次回到“5”字头时代；
3月，部分银行首套5.65%，二套5.85%，双双跌至“5”字头；
5月，首套房贷利率最低能至4.6%；
6月，首套房贷利率下限4.25%，跌回7年前，二套下限5.05%；
8月，商贷执行下调20个基点，首套4.1%，二套4.9%，创下了历史新低；
10月，公积金利率时隔7年首降，首套5年期以上利率降至3.1%。
细算下来，南宁首套商贷利率差不多跳水2%，更何况此前精装、毛坯分别贷款，利率逼近7%的“冤种”也不是没有。
同样贷款100万元，房贷利率6.1% VS 房贷利率4.1%，差距有多大？大家看对比图一目了然！
▲6.1%利率VS4.1%利率
于是乎，高位站岗的购房者宛如“热锅上的蚂蚁”，想方设法提前还贷、“商转公”等，就是为了降利率。
但这些有一定的条件限制，不是谁都能享用。
渐渐地，呼吁存量房贷利率下调的声音，已到了不能忽视的地步。
有消息称，前期房贷利率5.88%及以上的，或有望执行最新贷款利率。
▲网传消息
为此，我电话求证了南宁几家银行，均对存量房利率下调表示“不知情”。
不过，对于存量房贷利率是否会下调这事，很值得探讨。
存量房利率下调，有过先例
事实上，历史上有过存量房利率下调的先例。
2008年金融危机，央行决定自2008年10月27日起，金融机构对居民首次购买自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。
要求只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。
这也是目前呼吁存量房利率下调，最常引用的典型案例之一。
不仅如此，还有个很明显的信号，令人欣喜。
发现没？公积金首套房贷利率下调同样惠及存量房。
日前，市直、区直相继发文称，已发放的公积金贷款，自2023年1月1日起执行新的利率。
▲南宁市直、区直公积金首套利率均下调
也就是说，用公积金贷或“商转公”的首套存量房，也能明年起自动调整为公积金新利率。
正方:该降！降压促消费
凡事皆有两面性。关于存量房贷利率是否会下调，也同样如此。
对于高位站岗的购房者而言，无疑是拍手叫好的。
倘若如传闻所言，存量房贷也执行最新贷款利率，将大幅度减轻月供压力，极大地释放消费潜力。
央行报告显示，2022年二季度末，人民币房地产贷款余额53.11万亿元。
如果“连本带息”算下来，最终国内个人房贷要偿还的总额为92.39万亿，利息占比直逼42.5%。（注：按照房贷利率4.1%、偿还30年计算）
再看看央行发布的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》，信息量极大。
其调查显示，国人家庭资产以实物资产为主，住房占比近七成，房贷是家庭负债的主要构成，占家庭总负债的75.9%。
▲国人家庭资产构成，实物资产占比七成
换而言之，国人资产与房地产深度捆绑，房贷支出占家庭总负债的七成。一旦楼市发生剧烈波动，首当其冲便是高杠杆负债家庭，岂止是伤筋断骨那么简单，活下去已是最大的肖想。
尤其是当前经济下行，不少人收入锐减，更有甚者被迫“毕业”失去稳定的经济来源。
种种因素交织之下，呼吁存量房贷下调的声音越来越大。
反方:慎重，是否会引发系统性风险
与2008年金融危机不同，当下的国际形势已不可同日而语。
一面是，美国不断加息，向全球霍霍收割的镰刀；另一面是，中国顶住压力降息。
坦白讲，虽然现在救市猛浪连连，但总体处于有的放矢，其主要目的是鼓励真刚需买房或改善换房，并没有完全打开口子。
倘若存量房贷会下调，我认为，有几点担忧需警惕。
其一，个人房地产贷款余额53.11万亿元，存量规模较大；倘若下调存量房贷利率，影响深远，是否会引发系统性金融风险？
实际上，近期爆发的提前还贷潮，已让部分银行倍感压力，甚至加大提前还贷难度。
其二，今年二季度新增个人住房贷款不及预期，仅增长了200亿元。楼市疲软，买房意愿不强，而“保存量”或许是银行的主要动力。
恕我直言，存量房贷利率是否下调，更像是两害相权取其轻的事情，无论是何种选择，都不意外。
前方道阻且长，但行则将至。
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