大变局|房地产将是国央企的天下，但干不好也应出局

必须清醒地认识到，我们所处的房地产行业正在发生深刻的转变与调整。

从过去水大鱼大、轰轰烈烈的普涨时代，到今天一切已经开始进入深度分化的时代：城市分化，房企分化，房价分化。

其背后的底层逻是需求变了。

想当年，商品房市场化之初，需求爆发，供不应求，时代红利之下，让很多早入局的开发商利润高到自己不好意思；

想当年，房价几乎只涨不跌，成就了很多早期买房人的财富梦想，有的甚至因此实现阶层跨越，所以也让投资房产一度成为国人信仰；

但问题也伴随而来，高度繁荣的地产市场吸引了海量资金入局，导致行业过度竞争，泡沫不断吹大，从而深度捆绑并反噬国民经济，土地财政让地方失去创新动力，高房价杀死了实体经济和年轻人的梦想。

所以，无论是主动作为，还是疫情使然，这一轮房地产去金融化的调整，回归房住不炒的本质也是必经之路。

某种程度上来说，或许这个泡沫早该刺破，要是早一点解决至少恒大的债务规模也不至于到两万亿之巨。

经济周期或许可以被推迟，但最终无法被改变和逃避，该来的终究还是会来。

而面对规律与趋势，我们唯一能做的不是无畏抗击，而是认清现实并顺势而为。

如上所言，需求的变化给房地产市场带来一个核心关键词：分化。

城市分化是必然，一二线及人口流入的城市，未来仍有机会和空间；而大量人口流入有限甚至流出状态的三线以下城市，未来市场机会则十分有限。

而城市的分化，自然会带来房企与房价的分化。本文先谈房企的分化。

需求减少第一时间会传导到供应端，对此，过去一年多想必所有房企都深有感触。成交量的腰斩再腰斩，让不少原本就水深火热的房企，无异于雪上加霜，特别是过去那些过度扩张的房企，如恒大、融创、蓝光、泰禾、华夏幸福等一批全国TOP级，如今无一例外债务缠身，部分已到破产边缘。

而这轮大洗牌的一个明显迹象是，大量民企正在出局，未来大概率将是国央企当道。

拿南宁来说，新的行业格局正在形成，以华润置地、中海、保利、中交为主的央企阵营；以北投、交投、广投、建工等为主的区级国企；以万科、建发等为代表的外来国企，以威宁、轨道、振宁、万丰等为主角的市级平台公司，正在凭借或品牌优势、或资金实力、或土地资源等各种天资，逐步成为市场主力军，很多民营房企则将逐步消失于南宁市场。

这是时代发展的趋势，也是行业优胜劣汰的必然结果。

未来也还会有部分优质民企存在，如桂企代表彰泰、荣和、洋浦、广西恒大等，闽企代表阳光城、盛天、恒力、盛邦等，但随着行业集中度提升，生存压力也将与日俱增。

正如北投有关负责人判断，对很多房企而言，明年才是真正考验实力和意志的时刻，毕竟今年或许还有现金流挺住，但到了明年今年以价换量的恶果就会凸显，没有了利润支撑，才知道日子有多难过。

当然，靠资源优势上位的国央企们，如果不能用心做好产品与服务，也应该面对市场的优胜劣汰，不要浪费优质资源。

这里尤其要提到威宁、轨道、万丰等几个市级国企以及区级国企建工，目前出品的项目品质可谓一言难尽，口碑亟待提升！

八哥坚持认为，属于市场的还是交给市场，毕竟只有充分的竞争，才能真正地提升品质，市场对好房子始终是有需求的。